Wenn in einer Immobilien-Personengesellschaft die Gesellschafter wechseln, ist das selten ein rein gesellschaftsrechtlicher Vorgang. Gehen innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter über, fingiert § 1 Abs. 2a GrEStG einen Grundstückserwerb der Gesellschaft, und es fällt Grunderwerbsteuer auf den gesamten Grundbesitz an, obwohl zivilrechtlich kein einziges Grundstück den Eigentümer gewechselt hat. Daneben kann derselbe Wechsel die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer kippen und beim Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters das ganze Vermögen anwachsen lassen. Wer eine vermögensverwaltende oder gewerblich geprägte Immobilien-Personengesellschaft umbaut, sollte diese drei Steuerfolgen vor der ersten Unterschrift durchgerechnet haben.

Wann löst ein Gesellschafterwechsel Grunderwerbsteuer aus?

Grunderwerbsteuer entsteht beim Gesellschafterwechsel, wenn sich innerhalb von zehn Jahren der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar so ändert, dass mindestens 90 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen. § 1 Abs. 2a GrEStG behandelt diesen Vorgang als steuerbaren Erwerb des Grundstücks durch eine fiktiv neue Personengesellschaft. Es spielt keine Rolle, dass das Grundbuch unverändert bleibt und kein notarieller Kaufvertrag über ein Grundstück geschlossen wird; das Gesetz knüpft allein an die Bewegung in der Beteiligtenstruktur an.

Entscheidend ist der Begriff des neuen Gesellschafters. Wer schon zuvor beteiligt war und seine Quote nur aufstockt, zählt nicht zu den 90 Prozent. Maßgeblich sind die Übergänge auf Personen, die vorher nicht dabei waren, und zwar kumuliert über den gesamten Zehnjahreszeitraum. Genau hier liegt die praktische Falle: Eine Reihe für sich harmloser Teilübertragungen kann über die Jahre die Schwelle erreichen, ohne dass im einzelnen Schritt eine Steuer sichtbar war. Wer Anteile in mehreren Tranchen weitergibt, sollte den Zehnjahreskorridor durchgehend im Blick behalten.

Bemerkenswert ist auch, wer die Steuer schuldet. Nach § 13 Nr. 6 GrEStG ist das nicht der ausscheidende oder der eintretende Gesellschafter, sondern die Personengesellschaft selbst. Die Gesellschaft trägt damit eine Last, die durch das Verhalten Einzelner ausgelöst wurde, weshalb verbleibende Gesellschafter ein eigenes Interesse an klaren vertraglichen Regelungen haben.

Wie wird die Grunderwerbsteuer beim Anteilsübergang bemessen?

In den Fällen des § 1 Abs. 2a GrEStG bemisst sich die Steuer nicht nach einem Kaufpreis, sondern nach dem Grundbesitzwert. Weil beim fiktiven Erwerb keine Gegenleistung im Sinne des § 8 Abs. 1 GrEStG vereinbart wird, greift die Ersatzbemessungsgrundlage des § 8 Abs. 2 GrEStG. Der Grundbesitzwert wird nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes festgestellt und liegt regelmäßig in der Nähe des Verkehrswerts, seit der Anhebung der Bewertungsregeln durch das Jahressteuergesetz 2022 oft sogar darüber.

Auf diese Bemessungsgrundlage wird der jeweilige Landessteuersatz angewendet. Die Grundnorm des § 11 GrEStG sieht 3,5 Prozent vor, doch die Länder dürfen seit dem 1. September 2006 abweichen, und die meisten tun das deutlich. Den Grundsatz von 3,5 Prozent hält heute nur noch Bayern; die übrigen Länder liegen darüber, bis hin zu 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, im Saarland, in Schleswig-Holstein und Brandenburg. Bei größeren Immobilienbeständen entscheidet schon der Belegenheitsort über erhebliche absolute Beträge.

Wie schützen die §§ 5 und 6 GrEStG vor doppelter Belastung?

Die §§ 5 und 6 GrEStG stellen den Anteilsübergang von der Steuer frei, soweit ein Gesellschafter weiter beteiligt bleibt. Der Gedanke dahinter ist die wirtschaftliche Identität: Wer schon vor dem Vorgang über seine Gesamthandsbeteiligung am Grundstück mitberechtigt war, soll für diesen Anteil nicht erneut belastet werden. § 6 Abs. 1 GrEStG erhebt die Steuer beim Übergang von der Gesamthand ins Miteigentum gerade nicht, soweit der Bruchteil des Erwerbers seiner bisherigen Beteiligung entspricht.

Diese Begünstigung steht allerdings unter Fristen, und die Reform 2021 hat sie verlängert. Die Nachbehaltensfrist des § 6 Abs. 3 GrEStG verlangt, dass der begünstigte Gesellschafter seine Beteiligung zehn Jahre nach dem Erwerb hält; sinkt seine Quote vorher, entfällt die Freistellung anteilig. Die Vorbehaltensfrist des § 6 Abs. 4 GrEStG beträgt grundsätzlich ebenfalls zehn Jahre, in bestimmten Konstellationen sogar fünfzehn Jahre. Die Fünfzehnjahresfrist des § 6 Abs. 4 Nr. 3 GrEStG richtet sich gezielt gegen das frühere Modell, bei dem ein Erwerber zunächst 89,9 Prozent übernahm und den Rest später über § 1 Abs. 3 GrEStG nachzog. Wer die Begünstigung in Anspruch nimmt, bindet sich also über einen langen Zeitraum.

Ein wichtiger Sonderpunkt betrifft das seit dem 1. Januar 2024 geltende Recht. Mit dem MoPeG ist das zivilrechtliche Gesamthandsprinzip entfallen, an das die §§ 5 und 6 GrEStG ursprünglich anknüpften. § 24 GrEStG, eingefügt durch das Kreditzweitmarktförderungsgesetz vom 14. Dezember 2023, fingiert die Fortgeltung des Gesamthandsprinzips bis zum 31. Dezember 2026, damit die Befreiungen weiter anwendbar bleiben. Das Jahressteuergesetz 2024 stellt zudem klar, dass das Auslaufen dieser Fiktion für sich genommen keinen Sperrfristverstoß auslöst. Für laufende Strukturen besteht hier eine Befristung, die man kennen muss.

Kann der Gesellschafterwechsel die erweiterte Kürzung gefährden?

Ja, und das ist eine oft unterschätzte Nebenfolge. Die erweiterte Kürzung des § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG stellt die Erträge aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes vollständig von der Gewerbesteuer frei, verlangt dafür aber ein striktes Ausschließlichkeitsgebot. Die Gesellschaft darf während des gesamten Erhebungszeitraums ausschließlich eigenen Grundbesitz und allenfalls noch eigenes Kapitalvermögen verwalten. Schon eine geringfügige schädliche Tätigkeit kostet nicht nur den darauf entfallenden Anteil, sondern die gesamte erweiterte Kürzung.

Ein Gesellschafterwechsel kann genau diese Ausschließlichkeit zerstören. Tritt ein gewerblicher Gesellschafter ein, dem die Gesellschaft Grundbesitz für seinen eigenen Betrieb überlässt, greift der Missbrauchstatbestand des § 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 1 GewStG. Danach entfällt die erweiterte Kürzung vollständig, wenn der Grundbesitz ganz oder teilweise dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient. Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass ein Gewerbetreibender über die Beteiligung an einer grundbesitzenden Gesellschaft besser steht als bei direkter Nutzung.

Was passiert bei einer Betriebsaufspaltung?

Noch heikler wird es, wenn durch den Wechsel eine Betriebsaufspaltung entsteht. Überlässt eine Besitz-Personengesellschaft einer von denselben Personen beherrschten Betriebsgesellschaft Grundbesitz, wird sie originär gewerblich tätig, und die erweiterte Kürzung entfällt (BFH, Urteil vom 29. März 1973, I R 174/72). Eine sachliche und personelle Verflechtung kann durch einen Gesellschafterwechsel erst begründet werden, etwa wenn ein neuer Gesellschafter zugleich die nutzende Betriebsgesellschaft beherrscht.

In der Praxis zeigt sich, dass die Rechtsform der Besitzgesellschaft hier den Unterschied macht. Für die Besitz-Personengesellschaft hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass auch eine nur mittelbar über eine Kapitalgesellschaft vermittelte Beherrschung eine personelle Verflechtung begründen kann (BFH, Urteil vom 16. September 2021, IV R 7/18, Änderung der Rechtsprechung). Diese Rechtsprechungsänderung hat der Senat aber ausdrücklich nur für die Besitz-Personengesellschaft vollzogen und für die Besitz-Kapitalgesellschaft offengelassen: Bei einer Besitz-Kapitalgesellschaft bleibt das Durchgriffsverbot bestehen, sodass die Beherrschung durch die dahinterstehenden Gesellschafter der Besitz-GmbH nicht zugerechnet wird und die erweiterte Kürzung möglich bleibt. Wer eine drohende Verflechtung erkennt, sollte die Strukturfrage früh stellen.

Was geschieht, wenn der vorletzte Gesellschafter ausscheidet?

Scheidet der vorletzte Gesellschafter aus, geht das gesamte Gesellschaftsvermögen im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den verbleibenden Gesellschafter über. § 712a Abs. 1 BGB, der seit dem 1. Januar 2024 das frühere Anwachsungsrecht des § 738 BGB abgelöst hat, bestimmt das ausdrücklich: Die Gesellschaft erlischt ohne Liquidation, und der letzte Gesellschafter wird Gesamtrechtsnachfolger. Aus zwei Beteiligten wird ein Alleineigentümer, ohne dass ein gesonderter Übertragungsakt nötig ist.

Grunderwerbsteuerlich ist dieser Vorgang nicht harmlos. Geht der Grundbesitz von der Gesellschaft auf den letzten Gesellschafter über, liegt darin ein steuerbarer Erwerb. Allerdings stellt § 6 Abs. 2 GrEStG den Übergang von der Gesamthand auf den Alleinberechtigten frei, soweit dieser bereits am Vermögen beteiligt war. War der verbleibende Gesellschafter etwa zu 60 Prozent beteiligt, bleibt der Erwerb in diesem Umfang steuerfrei; nur für den hinzuerworbenen Anteil fällt Steuer an, wiederum unter dem Vorbehalt der Behaltensfristen. Die Anwachsung verdient deshalb dieselbe sorgfältige Prüfung wie ein offener Anteilskauf, gerade in der Nachfolge, wenn ein Familienstamm die Gesellschaft übernimmt.

Welche ertragsteuerlichen Folgen hat der Wechsel im Überblick?

Ertragsteuerlich wird der Anteil an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft anteilig wie der Erwerb der dahinterstehenden Grundstücke behandelt. Über die Bruchteilsbetrachtung des § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO werden dem eintretenden Gesellschafter die Wirtschaftsgüter quotal zugerechnet, sodass eine spätere Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG steuerbar sein kann und sich beim entgeltlichen Erwerb ein anteiliger Abschreibungs-Step-up ergibt. Diese Mechanik ist für die Gestaltung wichtig, sprengt aber den Rahmen dieses Beitrags.

Wir behandeln den ertragsteuerlichen Teil hier bewusst nur knapp. Die anteilige Anschaffung und Veräußerung nach der Bruchteilsbetrachtung, die Verstrickung nach § 23 EStG und der Abschreibungs-Step-up sind Gegenstand eines eigenen Beitrags zum Gesellschafterwechsel bei vermögensverwaltenden Personengesellschaften. Für die Einzelheiten der grunderwerbsteuerlichen Verschärfungen seit 2021, also die Absenkung von 95 auf 90 Prozent und die Verlängerung von fünf auf zehn Jahre, verweisen wir auf unseren Beitrag zur Grunderwerbsteuer-Reform 2021.

Rechenbeispiel: Grunderwerbsteuer bei einem 90-Prozent-Anteilsübergang

Eine vermögensverwaltende Immobilien-GbR hält ein Mietobjekt in Niedersachsen mit einem festgestellten Grundbesitzwert von 4.000.000 Euro. Gesellschafter sind A mit 95 Prozent und B mit 5 Prozent. A möchte sich zurückziehen und überträgt seine gesamte Beteiligung von 95 Prozent auf seinen Sohn C, der bisher nicht beteiligt war.

Damit gehen 95 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf einen neuen Gesellschafter über. Die Schwelle des § 1 Abs. 2a GrEStG von mindestens 90 Prozent binnen zehn Jahren ist überschritten, der Tatbestand ist erfüllt. Bemessungsgrundlage ist nach § 8 Abs. 2 GrEStG der volle Grundbesitzwert von 4.000.000 Euro, weil keine Gegenleistung vereinbart ist. Der niedersächsische Steuersatz beträgt 5 Prozent. Vor Berücksichtigung von Befreiungen ergibt sich eine Grunderwerbsteuer von 200.000 Euro.

Nun greift jedoch § 6 GrEStG. Soweit ein Alt-Gesellschafter weiterhin beteiligt ist, bleibt der Erwerb steuerfrei. B war und bleibt mit 5 Prozent beteiligt, sodass dieser Anteil von der fiktiven Übertragung freigestellt wird. Steuerbar bleiben damit die 95 Prozent, die auf C übergehen. Die Steuer beträgt 5 Prozent von 95 Prozent aus 4.000.000 Euro, also 5 Prozent von 3.800.000 Euro und damit 190.000 Euro.

Eine zusätzliche Begünstigung über § 6 GrEStG zugunsten von C scheidet aus, weil C als neuer Gesellschafter vorher nicht beteiligt war. Hätte A statt 95 nur 89 Prozent übertragen und B die restliche Quote behalten, wäre die 90-Prozent-Schwelle nicht erreicht und keine Grunderwerbsteuer angefallen, allerdings um den Preis, dass A weiter Mitgesellschafter bliebe und ein späterer Resterwerb durch C die Fünfzehnjahresfrist des § 6 Abs. 4 Nr. 3 GrEStG auslösen würde. Das Beispiel zeigt, wie eng die Schwellenwerte und die Behaltensfristen ineinandergreifen.

Häufige Fragen

Ab welcher Schwelle löst der Gesellschafterwechsel Grunderwerbsteuer aus?

Sobald innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen (§ 1 Abs. 2a GrEStG). Alt-Gesellschafter, die nur aufstocken, zählen nicht mit.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Anteilsübergang?

Bei der Personengesellschaft ist nach § 13 Nr. 6 GrEStG die Gesellschaft selbst Steuerschuldner, nicht der ausscheidende oder eintretende Gesellschafter.

Schützt eine Beteiligung unter 90 Prozent dauerhaft vor der Steuer?

Nur innerhalb des Zehnjahreskorridors und nur, solange keine weiteren Übergänge hinzukommen. Spätere Teilübertragungen können die Schwelle nachträglich erreichen und die Steuer auslösen.

Geht die erweiterte Kürzung durch jeden neuen Gesellschafter verloren?

Nein, aber sie entfällt vollständig, wenn der Grundbesitz dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient (§ 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 1 GewStG) oder durch den Wechsel eine Betriebsaufspaltung mit einer Besitz-Personengesellschaft entsteht.

Was bedeutet Anwachsung beim Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters?

Nach § 712a BGB geht das gesamte Gesellschaftsvermögen ohne Liquidation im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den letzten verbleibenden Gesellschafter über; die Gesellschaft erlischt.

Gelten die §§ 5 und 6 GrEStG nach dem MoPeG noch?

Ja, § 24 GrEStG fingiert die Fortgeltung des Gesamthandsprinzips bis zum 31. Dezember 2026, sodass die Befreiungen vorerst anwendbar bleiben.

Unsere fachliche Einschätzung

Aus unserer Sicht steht und fällt ein steuerlich sauberer Gesellschafterwechsel in einer Immobilien-Personengesellschaft mit der Vorausschau. Prüfen Sie zuerst, ob die geplanten und die bereits erfolgten Übertragungen im offenen Zehnjahreskorridor zusammen die 90-Prozent-Schwelle des § 1 Abs. 2a GrEStG erreichen; lassen Sie dazu den Grundbesitzwert frühzeitig schätzen, denn er bestimmt die Steuer, nicht ein Kaufpreis. Erst diese Zahl macht die Größenordnung greifbar.

Zweitens sollten Sie die Befreiungen der §§ 5 und 6 GrEStG bewusst in die Gestaltung einplanen, aber die langen Behaltensfristen von bis zu fünfzehn Jahren als verbindliche Selbstbindung verstehen und nicht als bloße Formalie. Wer die Quote eines Alt-Gesellschafters zu früh wieder verändert, verliert die Freistellung rückwirkend. Halten Sie deshalb die Fristen und die Befristung des § 24 GrEStG bis Ende 2026 schriftlich fest.

Drittens behalten Sie die Nebenwirkungen im Blick. Prüfen Sie vor jedem Eintritt, ob ein neuer Gesellschafter die erweiterte Kürzung über eine Nutzung des Grundbesitzes für den eigenen Betrieb oder über eine entstehende Betriebsaufspaltung gefährdet, und klären Sie bei einem Ein-Personen-Endzustand die Anwachsungsfolgen des § 712a BGB. In diesen Fragen lohnt sich die Einschätzung einer auf Immobilien spezialisierten Steuerberatung, bevor der erste Vertrag unterschrieben wird.

Rechtsstand: Juni 2026.