Schloss, Burg oder denkmalgeschütztes Gebäude erben: Wie die 85-Prozent-Befreiung für Grundbesitz nach § 13 ErbStG funktioniert

Prof. Dr. Manzur Esskandari (Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht, Honorarprofessor Universität des Saarlandes, Lehrbeauftragter Hochschule Osnabrück) und Dr. Daniela Bick, LL.M. (Taxation) (Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht, Lehrbeauftragte Hochschule Osnabrück), REB Steuerberatung GbR, Osnabrück.

§ 13 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG begünstigt nicht nur Kunst und Sammlungen, sondern auch Grundbesitz und Teile von Grundbesitz, deren Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt. Hier bleiben sogar 85 Prozent des Werts steuerfrei statt der 60 Prozent bei Kunst, und unter den verschärften Voraussetzungen ist die volle Befreiung erreichbar. Als Teile von Grundbesitz gelten etwa Schlösser oder Burgen. Die Voraussetzungen sind dieselben wie bei der Kunstbefreiung: öffentliches Interesse, dauerhafte Unrentierlichkeit, Nutzbarmachung für Forschung oder Volksbildung und die Zehnjahresfrist. Bei der Unrentierlichkeit und beim Nachweis gelten für Grundbesitz aber einige Besonderheiten, die über die Befreiung entscheiden.

Was ist Grundbesitz im Sinne der Befreiung?

Zum Grundbesitz gehören alle wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens, des Grundvermögens sowie Betriebsgrundstücke. Die Befreiung knüpft also nicht an eine bestimmte Gebäudeart an, sondern an die grunderwerbsteuerliche Einordnung des Objekts. Erfasst sind damit nicht nur klassische Baudenkmäler, sondern auch land- und forstwirtschaftliche Einheiten und Betriebsgrundstücke, soweit ihre Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt.

Innerhalb von § 13 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a ErbStG steht der Grundbesitz als eigene Kategorie neben Kunstgegenständen, Kunstsammlungen, wissenschaftlichen Sammlungen, Bibliotheken und Archiven. Das ist der Grund für den abweichenden Befreiungssatz: Während Kunst mit 60 Prozent begünstigt wird, gilt für Grundbesitz und Teile von Grundbesitz eine Befreiung von 85 Prozent ihres Werts.

Fallen Schlösser und Burgen unter die Befreiung?

Ja. Als Teile von Grundbesitz sind etwa Schlösser oder Burgen anzusehen, die zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören. Genau hier liegt für viele Familien der praktische Kern: Das historische Anwesen ist häufig mit einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb verbunden, und das Gebäude wird über diese Zuordnung zum begünstigten Teil von Grundbesitz.

Schwieriger wird es, wenn nicht das ganze Objekt, sondern einzelne Bauteile begünstigt werden sollen. Das ist im Grundsatz denkbar, scheitert aber oft an der Unrentierlichkeitsprüfung: Bei einem einzelnen Bauteil lässt sich nicht feststellen, ob die jährlichen Kosten die Einnahmen übersteigen, weil dem einzelnen Bauteil in der Regel keine Einnahmen zugeordnet werden können. Begünstigt sind deshalb nur Gebäude oder Gebäudeteile, die räumlich abgrenzbar sind. Wer einen Teil eines größeren Komplexes begünstigt sehen will, muss also zeigen, dass dieser Teil als eigene Einheit erfassbar ist und ihm Kosten und Einnahmen zugeordnet werden können.

Wie wird die dauerhafte Unrentierlichkeit bei Grundbesitz berechnet?

Wie bei der Kunstbefreiung müssen die Kulturgüter dauerhaft unrentierlich sein, die jährlichen Kosten müssen also in der Regel die erzielten Einnahmen übersteigen. Bei Grundbesitz hat diese Rechnung eigene Spielregeln, die über das Ergebnis entscheiden.

Auf der Kostenseite zählen zu den jährlichen Kosten des Grundbesitzes auch die Absetzungen für Abnutzung. Nicht berücksichtigt werden dagegen die Verzinsung des Eigenkapitals, die Fremdkapitalzinsen und die Instandhaltungskosten. Das verschiebt die Rechnung gegenüber einer betriebswirtschaftlichen Betrachtung spürbar: Gerade die bei historischen Gebäuden hohen Instandhaltungskosten dürfen die Unrentierlichkeit nicht begründen, während die Abschreibung als Kostenfaktor anerkannt ist.

Auf der Einnahmenseite ist zu beachten, dass es auf die erzielten Einnahmen ankommt, nicht auf die erzielbaren. Zu den Einnahmen rechnet die Finanzverwaltung neben Miet- und Pachteinnahmen auch den Mietwert der eigenen Wohnung. Wer das Schloss selbst bewohnt, muss also den Nutzungswert der eigengenutzten Räume als Einnahme ansetzen. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist dabei nach wirtschaftlichen Vorschriften durchzuführen.

Wo muss der Grundbesitz liegen?

Die Befreiung ist auf Gegenstände reduziert, die sich im Inland oder in einem Mitgliedstaat der EU oder des EWR befinden und für mindestens zehn Jahre dort verbleiben. Das gilt ausdrücklich auch für Grundbesitz und Teile von Grundbesitz. Bei Immobilien ist diese Voraussetzung naturgemäß unproblematischer als bei beweglicher Kunst, weil ein Schloss seinen Standort nicht wechselt. Relevant wird die Belegenheit aber, wenn das begünstigte Objekt im Drittstaat liegt, etwa ein Anwesen außerhalb der EU.

Wie kommt man bei Grundbesitz zur vollen Befreiung?

Die volle Steuerbefreiung setzt zusätzlich voraus, dass der Steuerpflichtige bereit ist, das Objekt den Bestimmungen der Denkmalpflege zu unterstellen, und dass es sich seit mindestens 20 Jahren im Familienbesitz befindet oder in ein Verzeichnis national wertvollen Kulturguts eingetragen ist. Diese gemeinsamen Voraussetzungen behandeln wir ausführlich im Beitrag zur 100-Prozent-Befreiung; sie gelten für Grundbesitz und Kunst gleichermaßen.

Eine grundbesitzspezifische Erleichterung gibt es beim Nachweis. Grundbesitz kann nicht in ein Kulturgüterverzeichnis eingetragen werden. Deshalb reicht für die Denkmaleigenschaft die Eintragung in das landesrechtlich geführte Denkmalbuch aus. Während bei beweglicher Kunst zwischen Denkmalliste und Kulturgüterverzeichnis zu unterscheiden ist, führt bei Gebäuden der Weg über das landesrechtliche Denkmalbuch. Welches Bundesland die Eintragung konstitutiv und welches nur deklaratorisch ausgestaltet, ist dabei entscheidend für die Frage, ob die Denkmaleigenschaft ohne förmliche Eintragung besteht.

Wie wirkt sich die 85-Prozent-Befreiung rechnerisch aus?

Die folgenden Werte sind eine Annahme zur Veranschaulichung. Ein Erbe übernimmt ein Schloss, das zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört, mit einem festgestellten Wert von 4.000.000 Euro. Die Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a ErbStG, insbesondere öffentliches Interesse, dauerhafte Unrentierlichkeit und Nutzbarmachung, sind erfüllt.

Bei der 85-Prozent-Befreiung bleiben 3.400.000 Euro außer Ansatz; steuerpflichtig sind 600.000 Euro, bevor der persönliche Freibetrag und der Tarif greifen. Wäre dasselbe Objekt nur mit dem Kunstsatz von 60 Prozent begünstigt, blieben lediglich 2.400.000 Euro außer Ansatz und 1.600.000 Euro wären steuerpflichtig. Der höhere Grundbesitzsatz entlastet im Beispiel also um eine Million Euro mehr an Bemessungsgrundlage. Sind zusätzlich die verschärften Voraussetzungen der vollen Befreiung erfüllt, bleibt der gesamte Wert außer Ansatz.

Welche Fehler kosten die Grundbesitz-Befreiung?

Instandhaltungskosten in die Unrentierlichkeit einrechnen. Sie zählen gerade nicht zu den anerkannten Kosten. Wer die Unrentierlichkeit auf hohe Instandhaltungsaufwendungen stützt, baut die Rechnung auf einer nicht tragfähigen Position auf.

Eigennutzung ausblenden. Der Mietwert der selbst bewohnten Räume zählt als Einnahme. Wird er übersehen, fällt die Unrentierlichkeitsrechnung zugunsten des Finanzamts anders aus als erwartet.

Nicht abgrenzbares Bauteil begünstigen wollen. Nur räumlich abgrenzbare Gebäude oder Gebäudeteile sind begünstigt. Ein unselbständiger Bauteil ohne eigene Einnahmen- und Kostenzuordnung trägt die Befreiung nicht.

Belegenheit im Drittstaat übersehen. Liegt das Objekt außerhalb von Inland und EU/EWR, greift die Befreiung nicht.

Welche Schritte sichern die Befreiung?

Die grunderwerbsteuerliche Einordnung des Objekts klären und prüfen, ob das Gebäude als Teil eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs oder als eigene wirtschaftliche Einheit erfasst ist.

Die Unrentierlichkeitsrechnung nach den anerkannten Maßstäben aufstellen: AfA als Kosten, Eigen- und Fremdkapitalzinsen sowie Instandhaltung außen vor, erzielte Einnahmen einschließlich Mietwert der eigenen Wohnung.

Das öffentliche Interesse nachweisen und für die 100-Prozent-Stufe die Eintragung in das landesrechtliche Denkmalbuch sowie die Denkmalpflege-Bereitschaft vorbereiten.

Die Zehnjahresfrist und die übrigen Voraussetzungen über den gesamten Behaltezeitraum im Blick behalten, um eine Nachversteuerung zu vermeiden.

Rechtsstand: Mai 2026.

Häufige Fragen

Warum sind es bei Grundbesitz 85 Prozent und bei Kunst nur 60 Prozent?

Weil § 13 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a ErbStG zwischen den begünstigten Vermögensarten unterscheidet. Für Kunstgegenstände und Sammlungen gilt der 60-Prozent-Satz, für Grundbesitz und Teile von Grundbesitz der höhere Satz von 85 Prozent.

Ist mein Schloss automatisch begünstigt?

Nein. Begünstigt ist es nur, wenn die Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt, das Objekt dauerhaft unrentierlich ist und für Forschung oder Volksbildung nutzbar gemacht wird. Als Teil von Grundbesitz wird das Schloss erfasst, wenn es zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört.

Kann ich nur den denkmalgeschützten Flügel eines Gebäudes begünstigen lassen?

Nur, wenn dieser Teil räumlich abgrenzbar ist und ihm eigene Einnahmen und Kosten zugeordnet werden können. Ein einzelnes Bauteil ohne solche Zuordnung ist nicht begünstigt, weil sich die Unrentierlichkeit dafür nicht feststellen lässt.

Zählt es als Einnahme, wenn ich das Anwesen selbst bewohne?

Ja. Die Finanzverwaltung rechnet den Mietwert der eigenen Wohnung zu den Einnahmen. Das ist bei der Unrentierlichkeitsrechnung zu berücksichtigen.

Reicht für die volle Befreiung die Eintragung ins Denkmalbuch?

Für die Denkmaleigenschaft des Grundbesitzes ja, weil Grundbesitz nicht in ein Kulturgüterverzeichnis eingetragen werden kann. Hinzu kommen müssen aber die Denkmalpflege-Bereitschaft und der 20-jährige Familienbesitz oder die Verzeichniseintragung.

Gilt die Befreiung auch für ein Schloss im Ausland?

Nur, wenn es im Inland oder in einem EU- oder EWR-Staat liegt und dort mindestens zehn Jahre verbleibt. Für Grundbesitz im Drittstaat greift die Befreiung nicht.