Erweiterte Grundstückskürzung: Wann die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen die Gewerbesteuerbefreiung kostet

Prof. Dr. Manzur Esskandari, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, und Dr. Daniela Bick, LL.M. (Taxation)

Rechtsstand: Juli 2026 — basierend auf § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG sowie FG Münster v. 12.3.2026 – 10 K 30/24 G und FG Münster v. 27.6.2025 – 12 K 1075/22 F.

TL;DR. Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG stellt eine grundstücksverwaltende Kapitalgesellschaft faktisch von der Gewerbesteuer frei, verlangt dafür aber, dass das Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. Vermietet es daneben Betriebsvorrichtungen mit, die bewertungsrechtlich nicht zum Grundbesitz zählen, entfällt die Kürzung grundsätzlich für den gesamten Gewerbeertrag; seit 2021 mildert eine Bagatellgrenze von 5 Prozent diese Härte. Überlässt das Unternehmen seinen Grundbesitz im Rahmen einer Betriebsaufspaltung, ist die Kürzung dagegen unabhängig von jeder Bagatellgrenze ausgeschlossen, weil die Vermietung dann als originär gewerblich gilt. Das FG Münster hat beide Fallgruppen 2025 und 2026 bestätigt; ein Verfahren ist beim Bundesfinanzhof anhängig.

Was die erweiterte Grundstückskürzung ist. Die erweiterte Grundstückskürzung ist eine Begünstigung, die den Gewerbeertrag um den Anteil kürzt, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Sie tritt auf Antrag an die Stelle der einfachen Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG und führt bei einem reinen Grundstücksunternehmen im Ergebnis zu einer vollständigen Freistellung der Miet- und Pachterträge von der Gewerbesteuer.

Wann entfällt die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG?

Die erweiterte Kürzung entfällt, sobald die Tätigkeit den Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung überschreitet. In der Praxis geschieht das vor allem in zwei Konstellationen: bei der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen außerhalb der Bagatellgrenze und bei der Überlassung des Grundbesitzes im Rahmen einer Betriebsaufspaltung. In beiden Fällen wird die Vermietung gewerblich, und das Ausschließlichkeitsgebot ist verletzt.

Die Folge ist einschneidend. Verletzt eine einzelne Tätigkeit das Ausschließlichkeitsgebot, entfällt die Kürzung nicht nur für diese Tätigkeit, sondern für den gesamten Gewerbeertrag des Unternehmens. Das FG Münster hat diese Linie mit Urteil vom 12.3.2026 (10 K 30/24 G) erneut bestätigt; das Verfahren ist beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen III R 6/26 anhängig.

Was bezweckt die erweiterte Grundstückskürzung?

Die erweiterte Kürzung soll Grundstücksunternehmen, die nur kraft ihrer Rechtsform gewerbesteuerpflichtig sind, mit vermögensverwaltenden Privatvermietern gleichstellen. Eine GmbH oder eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG gilt kraft Rechtsform als Gewerbebetrieb und unterliegt der Gewerbesteuer, auch wenn sie tatsächlich nur Immobilien vermietet. Die private Vermietung von Grundbesitz löst dagegen keine Gewerbesteuer aus.

Um diese allein rechtsformbedingte Belastung auszugleichen, kürzt § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG den auf die Grundstücksverwaltung entfallenden Gewerbeertrag vollständig heraus. Der Preis dafür ist das Ausschließlichkeitsgebot. Die Vorschrift begünstigt nur Unternehmen, die „ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen“. Neben diesem Kern lässt das Gesetz nur eng umgrenzte Nebentätigkeiten zu, etwa die Betreuung von Wohnungsbauten oder Einnahmen aus dem Betrieb von Ladestationen. Der Begriff der Ausschließlichkeit ist qualitativ, quantitativ und zeitlich zu verstehen, sodass die begünstigte Verwaltung während des gesamten Erhebungszeitraums die Haupttätigkeit bleiben muss.

Warum schadet die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen?

Betriebsvorrichtungen gehören bewertungsrechtlich nicht zum Grundbesitz, weshalb ihre Mitvermietung eine gewerbliche und damit grundsätzlich schädliche Tätigkeit darstellt. Zum Grundvermögen zählen nach § 68 BewG Grund und Boden, Gebäude und deren Zubehör, nicht aber Maschinen und Vorrichtungen aller Art, mit denen ein Gewerbe unmittelbar betrieben wird. Ob eine Betriebsvorrichtung Gegenstand des Mietvertrags ist, beurteilt sich nach zivilrechtlichen Kriterien.

Im Streitfall des FG Münster vermietete ein Besitzunternehmen ein Bürogebäude mit Halle und dazu als Außenanlagen eine Fahrzeugwaage sowie einen Fahrzeug-Waschplatz. Beide Außenanlagen dienten dem Gewerbe des Mieters und sind Betriebsvorrichtungen. Nach dem Urteil schließt ihre Mitüberlassung die erweiterte Kürzung aus, selbst wenn sie nur einen geringfügigen Umfang hat und unabhängig davon, ob die Vorrichtung fest mit dem Grund und Boden verbunden ist.

Die Abgrenzung folgt einer funktionalen Betrachtung. Dient ein Bauwerk oder eine Anlage der Nutzung des Gebäudes selbst, gehört sie zum Grundbesitz; dient sie dagegen unmittelbar dem Gewerbe, das der Mieter auf dem Grundstück ausübt, ist sie eine Betriebsvorrichtung. Eine Fahrzeugwaage und ein Waschplatz sind nach diesem Maßstab dem Betrieb des Mieters zuzuordnen, während eine allgemeine Heizungsanlage oder ein Personenaufzug der Gebäudenutzung dient und den Grundbesitz nicht verlässt. Weil die Einordnung über die erweiterte Kürzung entscheidet, lohnt sich vor Vertragsschluss eine genaue Bestandsaufnahme der überlassenen Anlagen.

Welche Rolle spielt die 5-Prozent-Bagatellgrenze?

Nicht jede mitvermietete Betriebsvorrichtung kostet die Kürzung. Mit dem Fondsstandortgesetz hat der Gesetzgeber mit Wirkung ab 2021 eine Bagatellgrenze eingeführt. Nach § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG bleiben Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit dem Mieter, worunter die Mitüberlassung von Betriebsvorrichtungen fällt, unschädlich, solange sie 5 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes nicht übersteigen. Unabhängig davon ist eine Mitüberlassung ohnehin unschädlich, wenn sie einen zwingend notwendigen Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Grundstücksnutzung bildet, etwa bei einem funktional zum Gebäudetyp gehörenden Aufzug. Im Fall der Fahrzeugwaage und des Waschplatzes griff keine dieser Ausnahmen, weil die Anlagen allein dem Betrieb des Mieters dienten.

Ein Zahlenbeispiel verdeutlicht die Grenze. Erzielt eine Grundstücksgesellschaft 2 Millionen Euro aus der Gebrauchsüberlassung ihres Grundbesitzes und daneben 360.000 Euro aus der Überlassung und Veräußerung von Betriebsvorrichtungen, liegt der Anteil bei 18 Prozent und übersteigt die Schwelle deutlich, sodass die erweiterte Kürzung für das gesamte Jahr entfällt. Bliebe die Einnahme aus den Betriebsvorrichtungen dagegen unter 100.000 Euro, also unter 5 Prozent der Grundstückseinnahmen, wäre die Grenze gewahrt und die Kürzung erhalten. Die Prüfung erfolgt für jeden Erhebungszeitraum neu, sodass eine einmalige Überschreitung die Befreiung nur für das betroffene Jahr kostet.

Warum sperrt eine Betriebsaufspaltung die erweiterte Kürzung?

Wird der Grundbesitz im Rahmen einer Betriebsaufspaltung überlassen, ist die erweiterte Kürzung ausgeschlossen, und zwar unabhängig davon, welchen Geschäftsgegenstand die Betriebsgesellschaft hat. Das FG Münster hat dies mit Urteil vom 27.6.2025 (12 K 1075/22 F) bestätigt. Eine Betriebsaufspaltung liegt vor, wenn zwischen dem vermietenden Besitzunternehmen und der nutzenden Betriebsgesellschaft eine personelle und eine sachliche Verflechtung bestehen, der Vermieter also die Betriebsgesellschaft beherrscht und ihr eine wesentliche Betriebsgrundlage überlässt.

Die personelle Verflechtung setzt einen einheitlichen geschäftlichen Betätigungswillen hinter beiden Unternehmen voraus, der regelmäßig aus Beteiligungs- oder Stimmrechtsmehrheiten derselben Personen in Besitz- und Betriebsgesellschaft folgt. Die sachliche Verflechtung liegt vor, wenn der überlassene Grundbesitz für die Betriebsgesellschaft eine wesentliche Betriebsgrundlage bildet. Ein bebautes Grundstück, das auf die Bedürfnisse des Betriebs zugeschnitten ist oder ihm als räumliche und funktionale Grundlage dient, erfüllt dieses Merkmal häufig. Deshalb ist die Betriebsaufspaltung bei der Immobilienüberlassung an eine beherrschte Betriebs-GmbH eher die Regel als die Ausnahme.

Diese Verflechtung macht die Vermietung selbst zu einer originär gewerblichen Tätigkeit. Damit verwaltet das Besitzunternehmen keinen Grundbesitz mehr im Sinne bloßer Vermögensverwaltung, sondern nimmt am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr teil. Die Bagatellgrenze des § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG hilft hier nicht, weil sie nur unschädliche Nebeneinnahmen innerhalb einer im Übrigen vermögensverwaltenden Tätigkeit betrifft, die gewerbliche Prägung der Betriebsaufspaltung aber unberührt lässt.

Von dieser Sperre zu trennen ist die bloße Vermietung an einen gewerblichen Mieter. Eigener Grundbesitz wird auch dann verwaltet und genutzt, wenn der Mieter auf dem Grundstück einen Gewerbebetrieb ausüben will. Erst die personelle und sachliche Verflechtung der Betriebsaufspaltung schlägt auf die Vermieterseite durch und zerstört die Vermögensverwaltung.

Wie lässt sich die erweiterte Kürzung sichern?

Die Kürzung lässt sich sichern, indem das Unternehmen den eigenen Grundbesitz sauber von schädlichen Elementen trennt. Betriebsvorrichtungen sollten nach Möglichkeit nicht mitvermietet, sondern vom Mieter selbst angeschafft oder über eine gesonderte Gesellschaft überlassen werden, damit die Grundstücksgesellschaft ausschließlich Grundbesitz vermietet. Wo eine Vorrichtung bereits vorhanden ist, kann ein getrennter Mietvertrag mit einer eigenständigen Besitzgesellschaft die schädlichen Einnahmen aus der grundbesitzhaltenden Ebene heraushalten. Lässt sich eine Mitüberlassung nicht vermeiden, ist die Bagatellgrenze von 5 Prozent im Blick zu behalten und jährlich anhand der Einnahmen zu prüfen.

Bei der Betriebsaufspaltung setzt die Vermeidung früher an. Wer die personelle Verflechtung auflöst, etwa durch eine abweichende Beteiligungs- oder Stimmrechtsstruktur, oder die sachliche Verflechtung durch Überlassung einer nicht wesentlichen Betriebsgrundlage vermeidet, hält die Vermietung im Bereich der Vermögensverwaltung. In Betriebsprüfungen wird die erweiterte Kürzung regelmäßig über eine einzelne mitvermietete Betriebsvorrichtung insgesamt versagt, weshalb eine Inventur der überlassenen Anlagen vor Abgabe der Erklärung sinnvoll ist.

Schließlich ist die zeitliche Ausschließlichkeit zu wahren. Die begünstigte Grundstücksverwaltung muss während des gesamten Erhebungszeitraums die Haupttätigkeit bleiben, sodass bereits ein einzelner schädlicher Vorgang gegen Jahresende die Kürzung für das ganze Jahr kosten kann. Wer Grundbesitz veräußern will, sollte den Übergang deshalb nicht auf den letzten Tag des Erhebungszeitraums legen, weil das Unternehmen an diesem Stichtag sonst keinen eigenen Grundbesitz mehr verwaltet und die Ausschließlichkeit für dieses Jahr reißt.

Sachverhalt

Erweiterte Kürzung?

Grund

Reine Vermietung eigenen Grundbesitzes

Ausschließliche Vermögensverwaltung

Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung unter 5 Prozent der Grundstückseinnahmen

Bagatellgrenze § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG

Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen über der Bagatellgrenze

Nein

Betriebsvorrichtung ist bewertungsrechtlich kein Grundbesitz

Vermietung an gewerblichen Mieter ohne Verflechtung

Gewerbe des Mieters allein unschädlich

Überlassung im Rahmen einer Betriebsaufspaltung

Nein

Vermietung wird originär gewerblich, Bagatellgrenze hilft nicht

Was dieser Beitrag nicht behandelt

Der Beitrag betrifft die erweiterte Kürzung für grundstücksverwaltende Kapitalgesellschaften und gewerblich geprägte Personengesellschaften. Nicht dargestellt werden die einfache Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG, die Sonderfälle der kapitalistischen Betriebsaufspaltung, der gewerbliche Grundstückshandel und die Drei-Objekt-Grenze, die Regeln für Wohnungsunternehmen und Photovoltaikanlagen nach § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG sowie die Beteiligung an grundstücksverwaltenden Personengesellschaften. Der endgültige Ausgang des beim Bundesfinanzhof anhängigen Revisionsverfahrens III R 6/26 steht noch aus.

Unsere fachliche Einschätzung

Die beiden Entscheidungen zeigen, wie schmal der Grat der erweiterten Kürzung ist. Eine einzige mitvermietete Betriebsvorrichtung oberhalb der Bagatellgrenze oder eine übersehene Betriebsaufspaltung kostet die Befreiung für den gesamten Gewerbeertrag, nicht nur für den schädlichen Teil. Für die Praxis heißt das zweierlei. Vor jeder Vermietung sollte geklärt sein, welche überlassenen Anlagen Betriebsvorrichtungen sind und ob ihre Einnahmen die 5-Prozent-Grenze reißen. Und bei Gesellschafteridentität zwischen Vermieter und Mieter ist stets zu prüfen, ob bereits eine Betriebsaufspaltung vorliegt, denn diese sperrt die Kürzung ohne jede Bagatellschwelle. Beide Prüfungen kosten wenig Zeit, entscheiden aber über die vollständige Gewerbesteuerbefreiung des gesamten Jahres.

FAQ

Was bedeutet das Ausschließlichkeitsgebot bei der erweiterten Kürzung?

Das Ausschließlichkeitsgebot verlangt, dass ein Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, um die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch zu nehmen. Es ist qualitativ, quantitativ und zeitlich zu verstehen. Wird es durch eine gewerbliche Nebentätigkeit verletzt, entfällt die Kürzung für den gesamten Gewerbeertrag.

Führt jede mitvermietete Betriebsvorrichtung zum Verlust der Kürzung?

Nein. Seit 2021 bleibt die Kürzung erhalten, wenn die auf Betriebsvorrichtungen entfallenden Einnahmen aus Vertragsbeziehungen mit dem Mieter 5 Prozent der Einnahmen aus der Grundstücksüberlassung nicht übersteigen (§ 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG). Unschädlich ist die Mitüberlassung außerdem, wenn sie zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvollen Grundstücksnutzung ist.

Warum schließt eine Betriebsaufspaltung die erweiterte Kürzung aus?

Bei einer Betriebsaufspaltung wird die Vermietung durch die personelle und sachliche Verflechtung zu einer originär gewerblichen Tätigkeit. Nach dem Urteil des FG Münster vom 27.6.2025 (12 K 1075/22 F) kommt es dabei nicht darauf an, welchen Geschäftsgegenstand die Betriebsgesellschaft hat. Die Bagatellgrenze hilft in diesem Fall nicht.

Schadet die Vermietung an einen gewerblichen Mieter?

Nein. Die bloße Vermietung eigenen Grundbesitzes bleibt begünstigt, auch wenn der Mieter auf dem Grundstück einen Gewerbebetrieb ausübt. Erst eine personelle und sachliche Verflechtung im Sinne einer Betriebsaufspaltung führt zur Versagung der erweiterten Kürzung.

Gilt die Kürzung anteilig, wenn nur eine Tätigkeit schädlich ist?

Nein. Verletzt eine gewerbliche Tätigkeit das Ausschließlichkeitsgebot, entfällt die erweiterte Kürzung vollständig und nicht nur für den schädlichen Teil des Gewerbeertrags. Deshalb wirkt schon eine geringfügige, aber nicht von der Bagatellgrenze gedeckte Betriebsvorrichtung auf den gesamten Ertrag durch.

Wie wird die 5-Prozent-Grenze berechnet?

Maßgeblich ist das Verhältnis der Einnahmen aus Vertragsbeziehungen mit dem Mieter, etwa aus der Überlassung von Betriebsvorrichtungen, zu den Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes im maßgeblichen Wirtschaftsjahr. Abgestellt wird auf die vereinbarten, fremdüblichen Nettoentgelte. Die Grenze ist jährlich neu zu prüfen.