Immobilien-GmbH: Gewerbesteuer-Problematik und Lösungen

Wer Mietobjekte in einer GmbH hält, zahlt auf die Mieten zunächst Gewerbesteuer, und zwar allein wegen der Rechtsform. Das ist der entscheidende Unterschied zur Vermietung im Privatvermögen. Über die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG lässt sich diese Belastung für die Erträge aus der Verwaltung eigenen Grundbesitzes vollständig neutralisieren. Die Begünstigung ist allerdings an ein strenges Ausschließlichkeitsgebot geknüpft: Schon eine kleine schädliche Nebentätigkeit kostet die Kürzung in voller Höhe.

Warum zahlt eine Immobilien-GmbH überhaupt Gewerbesteuer?

Eine natürliche Person, die ein Mietshaus hält, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Gewerbesteuer fällt nicht an, solange die Tätigkeit nicht in einen gewerblichen Grundstückshandel umschlägt. Bei der GmbH ist das anders. Ihre Tätigkeit gilt nach § 2 Abs. 2 GewStG in vollem Umfang als Gewerbebetrieb, unabhängig davon, was sie tatsächlich tut. Selbst eine rein vermögensverwaltende GmbH, die nichts weiter macht als ein einziges Bürogebäude zu vermieten, unterliegt damit der Gewerbesteuer.

Die Höhe richtet sich nach dem Gewerbeertrag, der Steuermesszahl von 3,5 Prozent und dem Hebesatz der Gemeinde. Bei einem Hebesatz von 400 Prozent ergibt sich eine Belastung von 14 Prozent des Gewerbeertrags, zusätzlich zur Körperschaftsteuer. Die einfache Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG mildert das nur geringfügig ab: Sie kürzt den Gewerbeertrag pauschal um 1,2 Prozent des Einheitswerts des Grundbesitzes und bleibt damit weit hinter der tatsächlichen Mietrendite zurück. Für eine Immobiliengesellschaft ist sie keine echte Entlastung.

Wie funktioniert die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG?

Hier setzt die erweiterte Kürzung an. Sie nimmt den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt, vollständig aus der Bemessungsgrundlage heraus. Erzielt die Gesellschaft ausschließlich solche begünstigten Erträge, sinkt ihr Gewerbeertrag auf null. Im Ergebnis bleibt die Vermietung faktisch gewerbesteuerfrei, während die Körperschaftsteuer unberührt bleibt.

Damit erreicht die GmbH dasselbe Ergebnis wie der private Vermieter, behält aber die Vorteile der Kapitalgesellschaft, etwa die Thesaurierung von Gewinnen zu einem niedrigen Steuersatz. Die erweiterte Kürzung ist deshalb in der Praxis das zentrale Instrument der Gewerbesteueroptimierung bei Immobiliengesellschaften. Die theoretische Alternative, die Gewerbesteuerpflicht durch Verlagerung der Geschäftsleitung ins Ausland von vornherein zu vermeiden, scheidet für die allermeisten Mandanten aus. Sie verlangt, dass sämtliche Entscheidungen tatsächlich aus dem Ausland heraus getroffen werden, und der Bundesfinanzhof legt die Anforderungen an eine inländische Betriebsstätte streng aus (BFH vom 23.3.2022, III R 35/20).

Die Kürzung wird nur auf Antrag gewährt. Das ist mehr als eine Formalie, denn die erweiterte Kürzung kann den Gewerbeertrag nur bis auf null absenken, niemals in einen Gewerbeverlust verwandeln. In einem Jahr mit gewerbesteuerlichem Verlust würde der Antrag den Verlust vernichten. In Verlustjahren sollte er deshalb bewusst unterbleiben.

Welche Einnahmen sind begünstigt, unschädlich oder schädlich?

Das Gesetz unterscheidet drei Gruppen, und diese Einteilung entscheidet über alles.

Begünstigt sind die Einnahmen aus der Verwaltung eigenen Grundbesitzes, also die Mieten und der Erlös aus der gelegentlichen Veräußerung eines Grundstücks. Erzielt die Gesellschaft nur solche Einnahmen, unterliegt ihr gesamter Gewinn nicht der Gewerbesteuer.

Daneben gibt es einen abschließenden Katalog unschädlicher Tätigkeiten. Dazu zählen die Verwaltung eigenen Kapitalvermögens, die Betreuung von Wohnungsbauten, die Tätigkeit als Bauträger sowie, seit dem Fondsstandortgesetz, die Lieferung bestimmten Stroms und Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern. Diese Einnahmen sind selbst nicht begünstigt, sie unterliegen also der Gewerbesteuer. Sie zerstören aber die Gewerbesteuerfreiheit der eigentlichen Mieterträge nicht.

Die dritte Gruppe ist die gefährliche. Erzielt die Gesellschaft irgendeine Einnahme, die weder zu den begünstigten noch zu den ausdrücklich als unschädlich genannten Tätigkeiten gehört, ist die erweiterte Kürzung für den gesamten Gewinn verloren. Der Bundesfinanzhof erkennt dabei keine allgemeine Geringfügigkeitsgrenze an. Die Kürzung entfällt selbst dann, wenn die schädliche Einnahme betragsmäßig völlig untergeordnet ist. Genau diese Alles-oder-nichts-Logik macht die erweiterte Kürzung zum Minenfeld.

Welche Voraussetzungen muss die Gesellschaft erfüllen?

Kern der Begünstigung ist das Ausschließlichkeitsgebot. Die Gesellschaft muss ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, und zwar in dreifacher Hinsicht. In qualitativer Hinsicht darf sie keine anderen als die begünstigten oder die im Katalog genannten Tätigkeiten ausüben. In quantitativer Hinsicht hilft kein kleiner Anteil schädlicher Tätigkeit über die Grenze. Und in zeitlicher Hinsicht muss die begünstigte Tätigkeit während des gesamten Erhebungszeitraums ausgeübt werden; eine schädliche Tätigkeit an nur einem Tag des Jahres genügt für die Versagung.

Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes bedeutet nach der Rechtsprechung Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz (BFH vom 17.1.1973, I R 191/72). Das entspricht im Kern dem einkommensteuerlichen Begriff der privaten Vermögensverwaltung in Abgrenzung zur gewerblichen Tätigkeit. Vorsicht ist allerdings bei den Nebenleistungen geboten, denn hier laufen Einkommensteuerrecht und Gewerbesteuerrecht auseinander.

Wo lauern die größten Fallstricke?

Der häufigste Fehler betrifft die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen. Im Privatvermögen ist es für die Einkünfte aus Vermietung unschädlich, wenn neben Grund, Boden und Gebäude auch Betriebsvorrichtungen, Maschinen oder Möbel mitvermietet werden. Bei der erweiterten Kürzung ist das anders. Begünstigt ist allein die Überlassung von Grundvermögen. Wird darüber hinaus eine Betriebsvorrichtung im Sinne von § 68 Abs. 2 BewG mitvermietet, führt das grundsätzlich zur Versagung der Kürzung. Der Bundesfinanzhof hat das mit den Entscheidungen vom 11.4.2019 (III R 36/15, III R 5/18 und III R 6/18) bekräftigt und ausdrücklich klargestellt, dass es auf das Gewicht der Betriebsvorrichtung nicht ankommt. Eine Ausnahme gilt nur in eng begrenzten Fällen, in denen die Mitüberlassung zwingend notwendiger, also unentbehrlicher Teil einer wirtschaftlich sinnvollen Grundstücksnutzung ist.

Besonders heikel ist die Veräußerung von Gewerbeimmobilien. Häufig entfällt ein Teil des Kaufpreises auf mitveräußerte Betriebsvorrichtungen, und schon dieser Anteil kann die Kürzung für das gesamte Jahr kippen. Hier lohnt eine sorgfältige Kaufpreisaufteilung vor Vertragsschluss.

Das Fondsstandortgesetz vom 3. Juni 2021 hat die Lage entschärft, aber nicht aufgelöst. Es hat zwei enge Bagatellgrenzen eingeführt. Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien und aus dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge sind unschädlich, soweit sie eine bestimmte Quote der Mieteinnahmen nicht übersteigen; diese Grenze lag zunächst bei 10 Prozent und wurde durch das Wachstumschancengesetz mit Wirkung zum 1.1.2023 auf 20 Prozent angehoben. Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern sind unschädlich, soweit sie 5 Prozent der Mieteinnahmen nicht überschreiten. Wer eine Photovoltaikanlage oder Ladeinfrastruktur betreibt, sollte diese Quoten laufend überwachen. Zu einigen Zweifelsfragen hat die Finanzverwaltung mit den gleich lautenden Ländererlassen vom 17. Juni 2022 (BStBl. I 2022, 958) Klarheit geschaffen.

Zwei weitere Konstellationen schließen die erweiterte Kürzung typischerweise aus. Bei einer Betriebsaufspaltung gilt die Besitzgesellschaft als gewerblich tätig, was der Kürzung grundsätzlich entgegensteht; die GmbH als Besitzgesellschaft kann hier zugleich eine Abschirmwirkung entfalten, die Gestaltung will aber genau geplant sein. Und wer mehr als nur gelegentlich verkauft, gerät in den gewerblichen Grundstückshandel: Werden innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert (Drei-Objekt-Grenze), ist die Vermögensverwaltung überschritten und die Kürzung verloren.

Häufige Fehler in der Praxis

Drei Muster tauchen immer wieder auf. Erstens wird die mitvermietete Einbauküche oder die Maschine im Gewerbeobjekt übersehen und damit die Kürzung für das ganze Jahr riskiert. Zweitens wird in einem Verlustjahr die Kürzung beantragt und so ein nutzbarer Gewerbeverlust vernichtet. Drittens wird der Antrag schlicht vergessen, obwohl alle Voraussetzungen vorliegen. Alle drei Fehler sind durch ein einfaches jährliches Monitoring vermeidbar.

Rechenbeispiel: Was bringt die erweiterte Kürzung konkret?

Eine GmbH erzielt aus der Vermietung ihrer Bestandsimmobilien einen Gewerbeertrag von 500.000 Euro. Der Hebesatz der Gemeinde beträgt 400 Prozent.

Ohne erweiterte Kürzung beträgt die Gewerbesteuer 500.000 Euro mal 3,5 Prozent mal 400 Prozent, also 70.000 Euro pro Jahr. Mit erweiterter Kürzung wird der auf die Grundstücksverwaltung entfallende Gewerbeertrag vollständig gekürzt, der Gewerbesteuermessbetrag sinkt auf null und es fällt keine Gewerbesteuer an. Die Ersparnis von 70.000 Euro jährlich fällt allein deshalb weg, weil etwa eine mitvermietete Betriebsvorrichtung übersehen wurde. Das zeigt, welcher Betrag an einer einzigen unbedachten Nebenleistung hängt.

Häufige Fragen

Muss die erweiterte Kürzung jedes Jahr beantragt werden?

Ja. Die Kürzung wird nur auf Antrag und für den jeweiligen Erhebungszeitraum gewährt. Der Antrag gehört in jede Gewerbesteuererklärung der Gesellschaft, in der die Voraussetzungen vorliegen.

Gilt die erweiterte Kürzung auch in einem Verlustjahr?

In einem Verlustjahr sollte sie nicht beantragt werden. Sie kann den Gewerbeertrag nur auf null absenken, nicht in einen Verlust verwandeln. Ein Antrag würde einen vortragsfähigen Gewerbeverlust ungenutzt verfallen lassen.

Ist die Mitvermietung einer Photovoltaikanlage schädlich?

Die Stromlieferung ist nach den Erleichterungen des Fondsstandortgesetzes unschädlich, soweit die Einnahmen die maßgebliche Quote der Mieteinnahmen nicht übersteigen (seit dem 1.1.2023 20 Prozent für Strom aus erneuerbaren Energien und Ladestationen). Wird die Grenze überschritten, entfällt die Kürzung.

Schließt eine Betriebsaufspaltung die erweiterte Kürzung aus?

Grundsätzlich ja, weil die Besitzgesellschaft dann als gewerblich gilt. Ob sich die Gewerbesteuer in dieser Konstellation anders optimieren lässt, hängt von der konkreten Struktur ab und sollte vorab geprüft werden.

Darf die GmbH ihre Immobilien verkaufen?

Die gelegentliche Veräußerung eigenen Grundbesitzes ist begünstigt. Die Grenze ist der gewerbliche Grundstückshandel. Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, überschreitet die Drei-Objekt-Grenze und verliert die Kürzung.

Unsere fachliche Einschätzung

Die erweiterte Kürzung ist für die Immobilien-GmbH die wirksamste Stellschraube bei der Gewerbesteuer, zugleich aber eine der fehleranfälligsten Vorschriften des Gewerbesteuerrechts. Ihr Wert liegt in der Alles-oder-nichts-Logik, und genau darin liegt ihr Risiko. Wer sie nutzt, braucht ein laufendes Monitoring der Einnahmen und der Mietverträge, nicht nur eine einmalige Prüfung bei Gründung.

Drei Schritte sind aus unserer Sicht entscheidend. Erstens sollten alle Mietverträge auf mitvermietete Betriebsvorrichtungen und sonstige Nebenleistungen durchgesehen werden, bevor das Wirtschaftsjahr läuft. Zweitens gehört bei Strom, Ladeinfrastruktur und Leistungen an Mieter eine fortlaufende Überwachung der Bagatellquoten in die laufende Buchhaltung. Drittens sollte vor jedem Immobilienverkauf die Kaufpreisaufteilung und die Drei-Objekt-Grenze geprüft werden. So bleibt die faktische Gewerbesteuerfreiheit erhalten, statt an einer Kleinigkeit zu scheitern.

Rechtsstand: Juni 2026.