Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung eines Gebäudes anfallen und ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Solche Aufwendungen werden nicht sofort als Erhaltungsaufwand abgezogen, sondern aktiviert und wirken nur über die Abschreibung. Um die Umqualifizierung zu vermeiden, sollten die Kosten in den ersten drei Jahren die 15-Prozent-Grenze nicht überschreiten. Umsatzsteuerlich bleibt es gleichwohl bei Erhaltungsaufwendungen mit der Möglichkeit direkter Zuordnung.