Welcher Tag entscheidet über die Zehn-Jahres-Frist?

Wer eine Immobilie im Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, versteuert den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 EStG. Für die Berechnung dieser Frist zählt nach den Einkommensteuer-Hinweisen jeweils das obligatorische Rechtsgeschäft, also der notarielle Kauf- oder Verkaufsvertrag, mit dem sich die Parteien verpflichten. Die Bezahlung des Kaufpreises und der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, in der Praxis der Übergang von Nutzen und Lasten, sind für die Frist unbeachtlich.

Der Grund liegt im Zweck der Vorschrift. Besteuert wird die Wertsteigerung, die der Eigentümer innerhalb der Frist wirtschaftlich realisiert, und das geschieht bereits mit dem Verpflichtungsgeschäft. Sobald beide Seiten ihre Erklärungen bindend abgegeben haben und sich davon nicht mehr einseitig lösen können, ist die Entscheidung über den Verkauf gefallen. Die spätere Zahlung, die Übergabe und die Eintragung im Grundbuch vollziehen nur noch, was im Notartermin festgelegt wurde.

Was der BFH im Juni 2026 bestätigt hat

Im entschiedenen Fall hatten die Verkäufer eines Grundstücks darauf abgestellt, dass nicht der notarielle Vertrag, sondern erst der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums maßgeblich sei. Hintergrund war ein langer Abstand zwischen beiden Zeitpunkten: Der notarielle Kaufvertrag datierte vom 22. Juni 2018, die Eintragung ins Grundbuch erfolgte erst am 29. Januar 2020, also knapp anderthalb Jahre später. Das Finanzgericht Bremen wies die Klage ab (Urteil vom 5. Februar 2026, 1 K 57/25).

Der Bundesfinanzhof bestätigte das mit Beschluss vom 18. Juni 2026 (IX B 24/26). Für die Frage, ob eine Immobilie innerhalb der Zehn-Jahres-Frist nach Anschaffung veräußert wurde, kommt es auf den Abschluss der obligatorischen Verträge an, nicht auf den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Das entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats, zuletzt den Urteilen vom 8. April 2014 (IX R 18/13) und vom 26. Oktober 2021 (IX R 12/20).

Wann ausnahmsweise ein anderer Zeitpunkt zählt

Im Regelfall kommt es auf den Zeitpunkt der Einigung an, also auf den Notartermin. Eine Feinheit bleibt: Sind in diesem Zeitpunkt noch nicht beide Vertragspartner bindend gebunden, ist das Ereignis maßgeblich, durch das die volle Wirksamkeit des Vertrags herbeigeführt wird. Für solche Konstellationen spricht der Senat bewusst nur davon, dass „grundsätzlich" der Vertragsschluss zählt. In der Praxis betrifft das Verträge, deren Wirksamkeit noch von einer ausstehenden Bedingung oder Genehmigung abhängt.

Unsere fachliche Einschätzung

Die Linie ist gefestigt, und die Gegenauffassung, die auf den Übergang von Nutzen und Lasten abstellen will, bleibt eine Mindermeinung, mit der sich der Bundesfinanzhof nach eigener Einschätzung nicht erneut befassen wird. Für die Beratung heißt das: Der einzige Hebel ist der Notartermin. Wer eine Immobilie nahe der Zehn-Jahres-Grenze veräußern will und den Gewinn steuerfrei vereinnahmen möchte, muss den Verkauf so terminieren, dass die notarielle Beurkundung nach Ablauf der Frist liegt. Zahlung, Übergabe und Grundbucheintragung dürfen ohne Weiteres später folgen, ohne die Steuerfreiheit zu gefährden. Umgekehrt nützt es nichts, die Übergabe hinauszuzögern, wenn der Notarvertrag noch innerhalb der Frist geschlossen wird.

Konkrete Handlungsschritte

Für den Beginn und das Ende der Frist jeweils das Datum des notariellen Vertrags heranziehen, nicht die Zahlung, die Übergabe oder den Grundbucheintrag.

Bei einem Verkauf nahe der Zehn-Jahres-Grenze den Beurkundungstermin bewusst nach Fristablauf legen; die Abwicklung darf danach erfolgen.

Prüfen, ob beim Notartermin beide Seiten bereits bindend gebunden sind; hängt die Wirksamkeit noch an einer Bedingung oder Genehmigung, kann ein späterer Zeitpunkt maßgeblich werden.

FAQ

Welcher Tag entscheidet, ob ich die Zehn-Jahres-Frist eingehalten habe?

Der Tag des notariellen Vertrags, und zwar sowohl beim Ankauf als auch beim Verkauf.

Zählt der Tag, an dem ich den Kaufpreis erhalte oder die Immobilie übergebe?

Nein. Kaufpreiszahlung, Übergang von Nutzen und Lasten und Grundbucheintragung sind für die Fristberechnung unerheblich.

Ich möchte knapp vor Ablauf der Frist verkaufen. Worauf muss ich achten?

Legen Sie den Notartermin so, dass er nach Ablauf der zehn Jahre liegt. Die Zahlung und die Übergabe können danach stattfinden, ohne die Steuerfreiheit zu gefährden.

Gibt es Ausnahmen vom Notartermin?

Nur wenn beim Notartermin noch nicht beide Seiten bindend gebunden sind. Dann zählt das spätere Ereignis, mit dem der Vertrag voll wirksam wird, etwa der Eintritt einer Bedingung.

Rechtsstand: Oktober 2026

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