Restnutzungsdauer-Gutachten für Bestandsimmobilien: Wie Eigentümer die höhere AfA auch nachträglich heben

Prof. Dr. Manzur Esskandari, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, und Dr. Daniela Bick, LL.M. (Taxation)

Rechtsstand: August 2026 — basierend auf § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, den §§ 164, 172 und 173 AO, dem BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 sowie der BFH-Rechtsprechung IX R 25/19 und IX R 14/23.

Definition

Der Restbuchwert ist der noch nicht abgeschriebene Teil der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten, also die ursprüngliche Bemessungsgrundlage abzüglich der bereits berücksichtigten Absetzungen für Abnutzung. Die verbleibende Restnutzungsdauer ist die zu einem bestimmten Stichtag noch verbleibende wirtschaftliche Nutzungsspanne des Gebäudes (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV). Aus der Verteilung des Restbuchwerts auf diese Spanne ergibt sich die künftige jährliche Abschreibung.

Kann ich für eine Bestandsimmobilie noch nachträglich ein Restnutzungsdauer-Gutachten einholen?

Ja. Das Wahlrecht nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist nicht an das Jahr der Anschaffung gebunden und lässt sich auch für eine bereits gehaltene Immobilie im laufenden Abschreibungszeitraum ausüben. Wann das Gutachten eingeholt wird, ist unerheblich, solange es die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer für den maßgeblichen Stichtag belegt.

Der typisierte AfA-Satz gilt unabhängig vom Alter des Gebäudes und wird auch bei einer erworbenen Bestandsimmobilie zunächst fortgeführt. Erst der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer löst den Wechsel aus. Weil das Gesetz keinen Zwang begründet, die kürzere Dauer schon im ersten Jahr anzusetzen, geht die Möglichkeit nicht verloren, wenn ein Eigentümer sie erst nach einigen Jahren erkennt. In der Beratungspraxis fällt der Anlass häufig zusammen mit einem Umbau, einer Umnutzung oder der Feststellung eines erheblichen Instandhaltungsrückstaus.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten lohnt sich vor allem bei älteren Objekten mit sichtbar verbrauchter Substanz. Je größer der Abstand zwischen der typisierten Nutzungsdauer von 33, 40 oder 50 Jahren und der gutachterlich ermittelten Restnutzungsdauer, desto höher der jährliche Vorteil aus dem Wechsel.

Bezugsgröße der Abschreibung ist allein der Gebäudeanteil, nicht der Kaufpreis insgesamt. Der auf Grund und Boden entfallende Teil ist nicht abschreibbar und bleibt außer Betracht. Wer die kürzere Nutzungsdauer nachträglich ansetzt, sollte deshalb prüfen, ob die ursprüngliche Aufteilung des Kaufpreises noch trägt, weil sie die Höhe des Restbuchwerts bestimmt.

Wie wird die höhere Abschreibung berechnet, wenn schon Jahre abgeschrieben wurden?

Ab dem Wechsel wird der Restbuchwert des Gebäudes auf die verbleibende Restnutzungsdauer laut Gutachten verteilt. Die bereits berücksichtigten Absetzungen bleiben unverändert, eine rückwirkende Neuberechnung der gesamten Abschreibung findet nicht statt. Der Wechsel wirkt vielmehr wie eine Anpassung der Nutzungsdauer für den noch nicht abgeschriebenen Teil.

Ein Beispiel verdeutlicht die Rechnung. Für ein vermietetes Gebäude mit einem Anschaffungswert von 800.000 Euro beträgt die lineare Gebäude-AfA bei 2 Prozent jährlich 16.000 Euro. Nach acht Jahren sind 128.000 Euro abgeschrieben, der Restbuchwert liegt bei 672.000 Euro. Weist ein Gutachten zum Stichtag eine verbleibende Restnutzungsdauer von 12 Jahren nach, ergibt sich eine künftige jährliche Abschreibung von 672.000 / 12 = 56.000 Euro.

Position

Vor dem Wechsel

Nach dem Wechsel

Bemessungsgrundlage

800.000 Euro (volle Kosten)

672.000 Euro (Restbuchwert)

Zugrunde gelegte Nutzungsdauer

50 Jahre (typisiert)

12 Jahre (Gutachten)

Jährliche Abschreibung

16.000 Euro

56.000 Euro

Die zusätzliche Abschreibung von 40.000 Euro pro Jahr mindert den steuerpflichtigen Überschuss. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht das einer jährlichen Steuerersparnis von rund 16.800 Euro. Der insgesamt abschreibbare Betrag bleibt gleich, doch die Entlastung rückt zeitlich nach vorn und verbessert die Liquidität.

Für bereits bestandskräftige Jahre lässt sich die damals zu niedrig angesetzte Abschreibung nicht nachholen. Der Nachteil ist ein reiner Zeitnachteil, denn der volle Restbuchwert wird ab dem Wechsel über die kürzere Restnutzungsdauer verteilt und damit vollständig abgeschrieben. Verloren geht allein die höhere Erstattung, die für die betroffenen Jahre bei einem rechtzeitigen Ansatz möglich gewesen wäre.

Für welche Jahre lässt sich die höhere AfA rückwirkend geltend machen?

Für das laufende und die künftigen Jahre genügt der Ansatz der höheren Abschreibung in der Anlage V, für zurückliegende Jahre entscheidet die Änderbarkeit des jeweiligen Bescheids. Die Bescheide zerfallen dabei in drei Gruppen.

Noch nicht bestandskräftige Bescheide lassen sich innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat korrigieren, entweder durch Einspruch (§ 347 AO) oder durch einen Antrag auf schlichte Änderung. Dieser Antrag wirkt zugunsten des Steuerpflichtigen aber nur, wenn er „vor Ablauf der Einspruchsfrist … den Antrag gestellt hat" (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO). Nach Ablauf des Monats sind beide Wege versperrt.

Steht ein Bescheid unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 AO), bleibt er bis zum Ablauf der Festsetzungsfrist änderbar. Das ist der praktisch sicherste Hebel für Altjahre, weil es auf die Einspruchsfrist nicht ankommt. Bei erstmaligen Veranlagungen und in Prüfungsfällen steht dieser Vorbehalt häufig im Bescheid.

Bestandskräftige Bescheide ohne Vorbehalt lassen sich nur noch über § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO ändern, und das nur, wenn den Steuerpflichtigen kein grobes Verschulden am nachträglichen Bekanntwerden trifft. Gerade hier liegt die Hürde, denn das Wahlrecht der kürzeren Nutzungsdauer ist gesetzlich bekannt, sodass die Finanzverwaltung ein Verschulden am späten Nachweis nahelegen kann. Verlässlich ist dieser Weg deshalb nicht, und die zurückliegenden Jahre bleiben in vielen Fällen außen vor. Für sie wirkt sich der Wechsel nur über die höhere künftige Abschreibung des Restbuchwerts aus.

Wie viele Altjahre erreichbar sind, hängt zusätzlich von der Festsetzungsverjährung ab. Die reguläre Festsetzungsfrist beträgt vier Jahre und beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem die Steuererklärung abgegeben wurde (§§ 169, 170 AO). Innerhalb dieser Frist bleiben unter Vorbehalt der Nachprüfung stehende Bescheide änderbar. Daraus folgt eine einfache Zeitstrategie: Wer ein Gutachten plant, sollte es einholen und den Ansatz erklären, bevor die Einspruchsfrist des jüngsten Bescheids abläuft, um so viele Jahre wie möglich offen zu halten.

Welche Anforderungen muss das nachträgliche Gutachten erfüllen?

Das Gutachten muss die verbleibende Restnutzungsdauer objektbezogen und nachvollziehbar herleiten, eine bestimmte Methode ist nicht vorgeschrieben. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) klargestellt, dass ein auf die ImmoWertV gestütztes Gutachten geeignet ist, dass aber „der schlichte Verweis" auf die modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer nicht genügt. Nötig ist die Auseinandersetzung mit dem konkreten Zustand des Gebäudes, also mit technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Nutzungsbeschränkungen.

Für die Person des Gutachters gilt seit Dezember 2025 kein formaler Zwang mehr. Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Bundesfinanzministerium sein strenges Schreiben aus dem Jahr 2023 vollständig aufgehoben, sodass die dort geforderte Zertifizierung nicht mehr Voraussetzung ist. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger bleibt gleichwohl durchsetzungsstärker, weil seine Würdigung im Streitfall schwerer wiegt.

Beim nachträglichen Gutachten kommt dem Stichtag besondere Bedeutung zu. Die Restnutzungsdauer wird für einen bestimmten Zeitpunkt bestimmt, und von diesem Zeitpunkt an läuft die neue Abschreibung. Wählt man als Stichtag den Beginn des Jahres, ab dem die höhere AfA gelten soll, passt die gutachterliche Restnutzungsdauer zur steuerlichen Verteilung des Restbuchwerts. Ein Gutachten, dessen Stichtag Jahre zurückliegt, ohne dass die dazwischen liegende Nutzung berücksichtigt wird, lädt zu Rückfragen ein.

Welche Risiken und Grenzen sind bei der nachträglichen Geltendmachung zu beachten?

Der größte Fallstrick ist eine sehr niedrig angesetzte Restnutzungsdauer, weil sie über die AfA hinaus die Einkunftserzielungsabsicht in den Blick rückt. Eine ungewöhnlich kurze Nutzungsdauer erhöht die Verluste und kann das Finanzamt veranlassen, die Absicht zu prüfen und eine Prognose anzufordern. Diese Prüfung läuft bei einer auf Dauer angelegten Vermietung zwar meist ins Leere, wie die Betrachtung zur Einkunftserzielungsabsicht zeigt, doch sie kostet Zeit und Aufwand.

Ein zweiter Punkt betrifft das Zusammentreffen mit Erhaltungsaufwand. Werden innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, deren Nettokosten 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) und erhöhen die Bemessungsgrundlage, statt sofort abziehbar zu sein. Gerade Modernisierungen, die eine kürzere Restnutzungsdauer plausibel machen sollen, können so ungewollt die Abschreibungsbasis verändern.

Schließlich schließen sich die Wege gegenseitig aus. Wer ein Gebäude bereits degressiv nach § 7 Abs. 5 oder § 7 Abs. 5a EStG abschreibt, kann für dieselben Jahre nicht zusätzlich die kürzere Nutzungsdauer ansetzen. In der Beratungspraxis empfiehlt sich vor dem Wechsel eine Gegenüberstellung beider Methoden über die geplante Haltedauer, weil die degressive AfA in den ersten Jahren ähnlich hohe Beträge liefern kann, ohne einen Nachweis zu verlangen. Auf einen Gebäudewert von 800.000 Euro angewandt, ergibt die degressive Abschreibung von 5 Prozent im ersten Jahr 40.000 Euro, während das Gutachten mit einer Restnutzungsdauer von 12 Jahren auf 56.000 Euro führt. Der höhere Betrag aus dem Gutachten steht dem Aufwand und dem Streitrisiko des Nachweises gegenüber.

Was dieser Beitrag nicht behandelt

Der Beitrag behandelt die nachträgliche Geltendmachung bei einer bereits gehaltenen Bestandsimmobilie, nicht den Erstansatz beim Neubau und nicht die degressive Abschreibung mit ihren eigenen Voraussetzungen. Ausgeklammert bleiben außerdem die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude, die der Bemessungsgrundlage vorgelagert ist, sowie Gebäude im Betriebsvermögen mit abweichenden Besonderheiten.

Unsere fachliche Einschätzung

Die nachträgliche Aktivierung der kürzeren Nutzungsdauer ist ein wirksamer, aber unterschätzter Hebel, dessen Erfolg an zwei Stellen entschieden wird. Zum einen an der Änderbarkeit der Bescheide: Wer ein Gutachten in Auftrag gibt, sollte zuvor prüfen, welche Jahre noch offen sind, weil sich der Vorteil für bestandskräftige Jahre regelmäßig nicht mehr heben lässt. Ein Blick auf einen etwaigen Vorbehalt der Nachprüfung entscheidet hier oft über mehrere Jahresbeträge. Zum anderen an der Qualität des Gutachtens, das den konkreten Bauzustand würdigen und einen sauber gewählten Stichtag ausweisen muss. Wer beides beachtet und die Restnutzungsdauer nicht künstlich niedrig ansetzt, sichert die höhere Abschreibung ab, ohne die Einkunftserzielungsabsicht oder die Bemessungsgrundlage unnötig in Bewegung zu bringen. Wirtschaftlich amortisiert sich ein Gutachten bei einer deutlich verkürzten Nutzungsdauer meist schon im ersten Jahr, weil die jährliche Steuerersparnis die Kosten im niedrigen vierstelligen Bereich übersteigt. Der Aufwand für die Prüfung der offenen Jahre und die Wahl des Stichtags fällt gegenüber dem wiederkehrenden Vorteil kaum ins Gewicht.

Häufige Fragen

Kann ich ein Restnutzungsdauer-Gutachten auch Jahre nach dem Kauf noch einholen?

Ja. Das Wahlrecht nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist nicht an das Erwerbsjahr gebunden und lässt sich im laufenden Abschreibungszeitraum ausüben. Das Gutachten muss die kürzere Nutzungsdauer für den maßgeblichen Stichtag belegen.

Wie wirkt sich der Wechsel auf die bereits abgeschriebenen Jahre aus?

Die bereits berücksichtigten Absetzungen bleiben unverändert. Ab dem Wechsel wird nur der Restbuchwert über die verbleibende Restnutzungsdauer verteilt, eine rückwirkende Neuberechnung der gesamten AfA findet nicht statt.

Für welche zurückliegenden Jahre bekomme ich die höhere AfA?

Nur für Jahre, deren Bescheid noch änderbar ist, also innerhalb der Einspruchsfrist oder bei einem Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 AO. Bestandskräftige Bescheide lassen sich über § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO nur ohne grobes Verschulden ändern, was bei einem spät eingeholten Gutachten oft scheitert.

Was bedeutet der Vorbehalt der Nachprüfung für mich?

Steht der Bescheid unter dem Vorbehalt der Nachprüfung, kann er bis zum Ablauf der Festsetzungsfrist geändert werden. Das ist der zuverlässigste Weg, die höhere Abschreibung auch für Altjahre zu heben.

Muss der Gutachter zertifiziert sein?

Seit der Aufhebung des BMF-Schreibens zum 1. Dezember 2025 besteht kein formaler Zwang mehr. Ein öffentlich bestellter und vereidigter oder zertifizierter Sachverständiger erhöht jedoch die Durchsetzungskraft des Gutachtens erheblich.

Kann eine sehr kurze Restnutzungsdauer Nachteile haben?

Ja. Eine ungewöhnlich niedrige Restnutzungsdauer erhöht die Verluste und kann das Finanzamt veranlassen, die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen. Bei einer dauerhaften Vermietung führt diese Prüfung meist zu keinem anderen Ergebnis, verursacht aber Aufwand.

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Entwurfsfuß (redaktionell, nicht zur Veröffentlichung)

Wortzahl: rund 2.050 Wörter (split-basiert, Artikelkörper H1 bis „Verwandte Artikel"; im Korridor 2.000–2.500).

Selbstgenerierte Inhalte: Das Wechsel-Zahlenbeispiel (Gebäudewert 800.000 Euro, acht Jahre lineare AfA, Restbuchwert 672.000 Euro, Restnutzungsdauer 12 Jahre, künftige AfA 56.000 Euro, Steuerersparnis rund 16.800 Euro) und der Methodenvergleich zur degressiven AfA (40.000 gegenüber 56.000 Euro) sind illustrativ gerechnet. Die Einordnung der § 173-Hürde (grobes Verschulden bei spätem Gutachten) und die Zeitstrategie zur Festsetzungsverjährung sind eigene Bewertung.

Erfahrungs-Aussagen (E-E-A-T): Passage in H2-1 zum typischen Anlass des nachträglichen Nachweises; Passage in H2-5 zur Gegenüberstellung von Gutachten und degressiver AfA über die Haltedauer.

Wörtliche Zitate mit Fundstelle: § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO („vor Ablauf der Einspruchsfrist … den Antrag gestellt hat"); BFH, Urteil vom 23. Januar 2024, IX R 14/23 („der schlichte Verweis" genügt nicht).

Inline-Entitätslink-Anker: gesetzt „Restnutzungsdauer-Gutachten" → Artikel 1, „lineare Gebäude-AfA" → abschreibungsmethoden-vergleichen-und-optimal-nutzen.html (bestätigt), „Einkunftserzielungsabsicht" → Artikel 2. Slugs der Artikel 1 und 2 im Build zu bestätigen. Maximal fünf, keine Anker-Wiederholung.

Rechtsprechung / Normen im Text: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG; §§ 164, 169, 170, 172, 173, 347, 355 AO; § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG; BFH IX R 25/19 und IX R 14/23.

Prüfhinweise: keine Fachzeitschriften-Fundstellen; kein „Steuerberater" als Einzelwort; erste H2 = Haupt-Suchfrage mit direkter Ja-Antwort; jede H2 mit mindestens einer Zahl/Frist/Norm; Vergleichstabelle vorhanden.