Verkürzte Restnutzungsdauer und Überschussprognose: Wann eine hohe Gebäude-AfA die Einkunftserzielungsabsicht in Frage stellt

Prof. Dr. Manzur Esskandari, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, und Dr. Daniela Bick, LL.M. (Taxation)

Rechtsstand: August 2026 — basierend auf § 21 i. V. m. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG, dem BMF-Schreiben vom 8. Oktober 2004 zur Einkunftserzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung sowie der BFH-Rechtsprechung zur Totalüberschussprognose (IX R 97/00, IX R 23/24).

Definition

Die Einkunftserzielungsabsicht ist die Absicht, aus einer Vermietung auf Dauer gesehen nachhaltig einen Überschuss zu erzielen; sie ist Voraussetzung dafür, dass Vermietungseinkünfte und die damit verbundenen Verluste steuerlich anzuerkennen sind (§ 21 i. V. m. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG). Fehlt diese Absicht, liegt steuerlich unbeachtliche Liebhaberei vor, und Einnahmen wie Werbungskosten bleiben außer Ansatz. Der Große Senat des Bundesfinanzhofs hat mit Beschluss vom 25. Juni 1984 klargestellt, dass eine einkommensteuerlich relevante Betätigung die Absicht voraussetzt, „auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen".

Kann eine gutachterlich verkürzte Restnutzungsdauer die Einkunftserzielungsabsicht in Frage stellen?

Nein. Eine gutachterlich verkürzte Restnutzungsdauer stellt bei einer auf Dauer angelegten Vermietung die Einkunftserzielungsabsicht nicht in Frage. Bei einer solchen Vermietung ist nach ständiger Rechtsprechung (BFH, Urteil vom 30. September 1997, IX R 80/94) grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der Absicht auszugehen. Das Finanzamt darf davon nur abweichen, wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen dagegen sprechen (BMF-Schreiben vom 8. Oktober 2004, Rz. 1 und 2).

Der Katalog dieser Beweisanzeichen ist durch Rechtsprechung und Verwaltung weitgehend gefestigt. Er umfasst etwa Ferienwohnungen, Mietkauf- und Bauherrenmodelle mit Rückkaufangebot, den Abschluss eines Zeitmietvertrags, eine entsprechend kurze Fremdfinanzierung sowie die Suche nach einem Käufer kurze Zeit nach Anschaffung. Eine über ein Gutachten belegte kürzere Nutzungsdauer erscheint in diesem Katalog nicht. Sie bildet den wirtschaftlichen Wertverzehr des Gebäudes ab und ist keine Sonderabschreibung oder erhöhte Absetzung im technischen Sinn.

Genau für die erhöhte Abschreibung trifft das BMF-Schreiben eine klare Aussage. Nach Rz. 6 gilt: „Die Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen oder erhöhten Absetzungen bei Gebäuden reicht zur Widerlegung der Einkunftserzielungsabsicht allein nicht aus." Wenn schon eine echte erhöhte Absetzung die Absicht nicht widerlegt, kann die reguläre Abschreibung über eine kürzere Nutzungsdauer erst recht keinen stärkeren Verdacht begründen. Auch anhaltende Werbungskostenüberschüsse ändern daran nichts, denn bei auf Dauer angelegter Vermietung tragen laufende Verluste die Typisierung, statt sie aufzuheben. Der Grund liegt in der Systematik der Vermietungseinkünfte. Fremdfinanzierte Immobilien werfen in den ersten Jahren regelmäßig Werbungskostenüberschüsse ab, weil Zinsen und Abschreibung die noch niedrigen Mieten übersteigen. Die typisierende Annahme trägt diesem Umstand Rechnung und verlangt keinen jährlichen Überschussnachweis.

Wann darf das Finanzamt eine Totalüberschussprognose verlangen?

Das Finanzamt darf eine Totalüberschussprognose erst verlangen, wenn konkrete Beweisanzeichen gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechen. Solange die Vermietung auf Dauer angelegt ist, bleibt es bei der typisierenden Annahme, und eine Prognose ist entbehrlich. Eine dauerhafte Vermietung liegt regelmäßig bei einem zeitlich unbefristeten Mietverhältnis vor. Neben den Beweisanzeichen kennt das BMF-Schreiben eine zweite Ausnahme. Sprechen besondere Arten der Nutzung für sich allein für eine private, nicht mit der Einkünfteerzielung zusammenhängende Veranlassung, greift die Typisierung ebenfalls nicht. Ein bloßer Wertverzehr des Gebäudes gehört zu keiner dieser beiden Gruppen.

Erst die im Katalog benannten Ausnahmen kehren die Prüfungslast um. Ein Beweisanzeichen liegt nach Rz. 7 des BMF-Schreibens auch dann vor, wenn der Steuerpflichtige das Objekt innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel bis zu fünf Jahren seit Anschaffung oder Herstellung veräußert oder selbst nutzt und in dieser Zeit nur einen Werbungskostenüberschuss erzielt. Die objektive Beweislast für die Einkunftserzielungsabsicht trägt der Steuerpflichtige. Er kann ein gegen ihn sprechendes Beweisanzeichen aber erschüttern, indem er Umstände darlegt, die für eine dauerhafte Vermietung sprechen.

Für die Praxis ergibt sich daraus eine Reihenfolge. Zuerst ist zu klären, ob überhaupt ein Beweisanzeichen vorliegt. Erst danach stellt sich die Frage nach einer Prognose. Ein Finanzamt, das eine verkürzte Restnutzungsdauer zum Anlass nimmt und sogleich eine Prognose anfordert, überspringt die erste Stufe.

Über welchen Zeitraum ist die Prognose zu rechnen, 12 oder 30 Jahre?

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist die Prognose über einen typisierten Zeitraum von 30 Jahren zu rechnen. Der Bundesfinanzhof hat diesen Zeitraum mit Urteil vom 6. November 2001 (IX R 97/00) festgelegt; die Prognose ist aus der Sicht ex ante und zum Schluss des jeweils streitigen Veranlagungszeitraums aufzustellen. Sie beginnt mit der Anschaffung oder Herstellung des Objekts.

Ein kürzerer Zeitraum kommt nur in einer bestimmten Konstellation in Betracht. Beabsichtigt der Steuerpflichtige, die Wohnung nach Aufnahme einer neuen Art der Vermietung nur einige Jahre zu vermieten und anschließend zu verkaufen, ist der Prognoserechnung statt der 30 Jahre der kürzere Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung zugrunde zu legen (BFH, Urteil vom 12. August 2025, IX R 23/24). Maßgeblich für die Länge des Zeitraums ist damit die Nutzungs- oder Verkaufsabsicht, nicht die im Gutachten festgestellte Restnutzungsdauer.

In der Beratungspraxis zeigt sich dieser Zusammenhang an einer wiederkehrenden Konstellation. Eine vermögensverwaltende GbR hält ein vermietetes Mehrfamilienhaus und hat über ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 12 Jahren nachgewiesen. Über vier Jahre sind Werbungskostenüberschüsse von rund 79.000 Euro angefallen. Das Finanzamt setzt zunächst einen Prognosezeitraum von 12 Jahren an und beruft sich auf eine nach diesem Zeitraum verbrauchte Bausubstanz. Nach dem Hinweis, dass über die 12 Jahre hinaus vermietet werden soll, verlangt es die Prognose plötzlich über 30 Jahre. Der Wechsel zeigt die Schwäche der Ausgangsüberlegung, denn eine verbrauchte Bausubstanz nach 12 Jahren bedeutet keine Verkaufsabsicht, und eine fortgesetzte Vermietung spricht gerade für die dauerhafte Absicht.

Ein grobes Zahlengerüst verdeutlicht die Hebelwirkung des Zeitraums. Fallen in den ersten Jahren Werbungskostenüberschüsse von rund 79.000 Euro an, so lässt ein Horizont von 30 Jahren Raum für steigende Mieten, sinkende Finanzierungskosten und damit für einen Ausgleich dieser Anfangsverluste. Ein auf 12 Jahre verkürzter Horizont schneidet gerade die spätere Phase ab, in der die Überschüsse anfallen, und führt die Rechnung fast zwangsläufig ins Minus.

Merkmal

Auf Dauer angelegte Vermietung

Befristete oder verkaufsorientierte Vermietung

Einkunftserzielungsabsicht

typisierend unterstellt

durch Prognose zu prüfen

Auslöser der Prüfung

keiner

Zeitmietvertrag, kurze Fremdfinanzierung, Verkaufs- oder Selbstnutzungsabsicht

Prognosezeitraum

30 Jahre (typisiert)

tatsächliche, kürzere Nutzungsdauer

Anzusetzende AfA

§ 7 Abs. 4 EStG

Welche Abschreibung ist in der Überschussprognose anzusetzen?

In der Überschussprognose ist für die Gebäudeabschreibung von der AfA nach § 7 Abs. 4 EStG auszugehen, während tatsächlich in Anspruch genommene Sonderabschreibungen, erhöhte Absetzungen und die degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG regelmäßig nicht anzusetzen sind. Die Prognose rechnet also mit der typisierten Abschreibung, nicht mit den höchsten steuerlich zulässigen Beträgen. Damit fällt ein guter Teil der Verluste, die eine erhöhte Abschreibung erzeugt, aus der Prognoserechnung heraus.

Für die verkürzte Nutzungsdauer wirft das eine offene Frage auf, die im Streitfall über das Ergebnis entscheidet. Die höhere Abschreibung über eine kürzere Nutzungsdauer stützt sich auf § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und gehört damit dem Wortlaut nach zur AfA nach § 7 Abs. 4 EStG. Zugleich behandelt die Prognoserechnung erhöhte Beträge grundsätzlich zurückhaltend, um die typisierte Ertragslage abzubilden. Ob die auf Satz 2 gestützte Abschreibung in die Prognose zu übernehmen oder auf den typisierten Satz nach Satz 1 zurückzuführen ist, ist bislang nicht abschließend geklärt. Setzt man den typisierten Satz an, verbessert sich das Prognoseergebnis deutlich, weil die jährliche Abschreibung sinkt und ein Totalüberschuss wahrscheinlicher wird.

Die Größenordnung ist erheblich. Bei einem Gebäudewert von 800.000 Euro ergibt eine Restnutzungsdauer von 12 Jahren eine jährliche Abschreibung von rund 66.700 Euro, während der typisierte Satz von 2 Prozent nur 16.000 Euro ergibt. Die Differenz von gut 50.000 Euro pro Jahr entscheidet darüber, ob die Prognose einen Totalüberschuss ausweist. Für die Übernahme der Satz-2-Abschreibung spricht deren Wortlautbindung an § 7 Abs. 4 EStG, dagegen der Zweck der Prognose, eine typisierte und von Abschreibungswahlrechten bereinigte Ertragslage abzubilden.

Wie lässt sich der Vorwurf der Liebhaberei entkräften?

Der Vorwurf der Liebhaberei lässt sich entkräften, indem der Vermieter die dauerhafte Vermietungsabsicht belegt und ein etwaiges Beweisanzeichen erschüttert. Wirksam ist vor allem der Nachweis unbefristeter Mietverhältnisse, denn eine zeitlich unbefristete Vermietung trägt die typisierende Annahme der Einkunftserzielungsabsicht. Wo das Finanzamt eine Verkaufsabsicht vermutet, hilft die Darlegung, dass ein Verkauf innerhalb der Fünf-Jahres-Spanne weder geplant noch vorbereitet ist.

In Betriebsprüfungs- und Rechtsbehelfsmandaten trägt zudem die saubere Trennung der beiden Ebenen. Die Höhe der Abschreibung betrifft die Ermittlung der Einkünfte, die Einkunftserzielungsabsicht betrifft die vorgelagerte Frage, ob eine steuerlich relevante Vermietung überhaupt vorliegt. Ein Finanzamt, das aus einer hohen Abschreibung auf fehlende Absicht schließt, vermengt beide Ebenen. Wird zusätzlich eine Prognose gefordert, empfiehlt sich deren Aufstellung mit der typisierten AfA und über 30 Jahre, weil beide Parameter das Ergebnis zugunsten des Vermieters verschieben.

Was dieser Beitrag nicht behandelt

Der Beitrag behandelt die materiell-rechtliche Frage der Einkunftserzielungsabsicht, nicht den verfahrensrechtlichen Streit darüber, ob ein fristgebundenes Auskunfts- und Vorlageverlangen ein einspruchsfähiger Verwaltungsakt ist. Diese Frage ist Gegenstand eines gesonderten Beitrags. Ausgeklammert bleiben außerdem die verbilligte Vermietung unterhalb der Entgeltlichkeitsgrenzen des § 21 Abs. 2 EStG, die Vermietung von Ferienwohnungen mit ihren eigenen Prognoseregeln sowie die Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel.

Unsere fachliche Einschätzung

Die Argumentation, eine kurze Restnutzungsdauer sei ein Indiz gegen die Einkunftserzielungsabsicht, überzeugt in dieser Allgemeinheit nicht. Sie verwechselt die Ursache der Verluste mit einem privaten Motiv und stützt sich auf ein Beweisanzeichen, das der anerkannte Katalog nicht kennt. Belastbar wird die Prüfung des Finanzamts erst, wenn ein echtes Anzeichen hinzutritt, etwa eine konkrete Verkaufsabsicht innerhalb weniger Jahre oder eine von vornherein befristete Vermietung. Zwei Fallstricke sollten Vermieter dennoch beachten. Zum einen kann eine sehr niedrig angesetzte Restnutzungsdauer die Aufmerksamkeit auf sich ziehen und eine Prüfung der Absicht auslösen, auch wenn diese der Sache nach ins Leere läuft. Zum anderen entscheidet die Wahl des Prognosezeitraums und der anzusetzenden AfA über das Ergebnis, sodass eine unbedacht mit erhöhter Abschreibung und kurzem Zeitraum gerechnete Prognose den Vermieter selbst in die Liebhaberei rechnen kann. Wer die dauerhafte Vermietungsabsicht dokumentiert und die Prognose mit typisierter AfA über 30 Jahre aufstellt, steht auf sicherem Grund.

Häufige Fragen

Ist eine kurze Restnutzungsdauer ein Beweisanzeichen gegen die Einkunftserzielungsabsicht?

Nein. Die anerkannten Beweisanzeichen sind Konstellationen wie befristete Vermietung, Zeitmietvertrag, kurze Fremdfinanzierung oder Verkaufsabsicht innerhalb weniger Jahre. Eine gutachterlich verkürzte Restnutzungsdauer bildet den Wertverzehr des Gebäudes ab und gehört nicht dazu.

Widerlegen dauerhafte Verluste die Einkunftserzielungsabsicht?

Nein. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung von der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Anhaltende Werbungskostenüberschüsse allein kehren diese Annahme nicht um.

Über welchen Zeitraum ist eine Totalüberschussprognose zu erstellen?

Der typisierte Prognosezeitraum beträgt 30 Jahre und beginnt mit Anschaffung oder Herstellung. Ein kürzerer Zeitraum gilt nur, wenn der Steuerpflichtige die Immobilie nach einigen Jahren verkaufen oder die Vermietung beenden will.

Welche Abschreibung ist in der Prognose anzusetzen?

In der Prognose ist von der AfA nach § 7 Abs. 4 EStG auszugehen. Tatsächlich genutzte Sonderabschreibungen, erhöhte Absetzungen und die degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG bleiben regelmäßig außer Ansatz, was das Prognoseergebnis verbessert.

Muss ich eine vom Finanzamt geforderte Prognose erstellen?

Die Mitwirkungspflichten aus §§ 90, 93 und 97 AO können eine Prognose auslösen, sobald ein Beweisanzeichen vorliegt. Fehlt ein solches Anzeichen, sollte die Aufforderung zunächst auf ihre Grundlage geprüft werden, bevor eine Prognose gerechnet wird.

Wie belege ich eine dauerhafte Vermietungsabsicht?

Am wirksamsten sind unbefristete Mietverträge und eine durchgehende Vermietung ohne Verkaufsvorbereitung. Ergänzend helfen Unterlagen, die eine fortgesetzte Nutzung über den vom Finanzamt angenommenen Zeitraum hinaus belegen.

Verkürzte Restnutzungsdauer und Überschussprognose: Wann eine hohe Gebäude-AfA die Einkunftserzielungsabsicht in Frage stellt

TL;DR

Kann eine gutachterlich verkürzte Restnutzungsdauer die Einkunftserzielungsabsicht in Frage stellen?

Wann darf das Finanzamt eine Totalüberschussprognose verlangen?

Über welchen Zeitraum ist die Prognose zu rechnen, 12 oder 30 Jahre?

Welche Abschreibung ist in der Überschussprognose anzusetzen?

Wie lässt sich der Vorwurf der Liebhaberei entkräften?

Was dieser Beitrag nicht behandelt

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