Was bringt eine kürzere Restnutzungsdauer?

Die Abschreibung eines vermieteten Gebäudes, steuerlich die Absetzung für Abnutzung (AfA), mindert Jahr für Jahr Ihre Mieteinkünfte. § 7 Abs. 4 S. 2 EStG räumt ein Wahlrecht ein: Sie können sich mit dem typisierten festen AfA-Satz von 2 %, 2,5 % oder 3 % begnügen oder eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend machen. Der Satz von 2 % verteilt die Abschreibung rechnerisch auf 50 Jahre, 2,5 % auf 40 Jahre, 3 % auf rund 33 Jahre. Weisen Sie eine kürzere Restnutzungsdauer nach, steigt der jährliche Prozentsatz entsprechend, und der absetzbare Betrag fällt höher aus.

Die Nutzungsdauer bestimmt sich nach dem technischen Verschleiß, der wirtschaftlichen Entwertung und rechtlichen Gegebenheiten. Auszugehen ist von der technischen Nutzungsdauer, also dem Zeitraum, in dem sich das Gebäude abnutzt. Ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer, dürfen Sie sich darauf berufen. Für die Schätzung gilt ein mandantenfreundlicher Maßstab: Maßgebend ist die größtmögliche Wahrscheinlichkeit, eine Gewissheit ist nicht erforderlich, und das Finanzamt darf eine Schätzung nur verwerfen, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Rahmens liegt.

Welches Gutachten reicht aus?

Hier hat die Rechtsprechung in den letzten Jahren viel bewegt, und das zugunsten der Vermieter. Die Finanzverwaltung hatte verlangt, die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten genüge nicht. Das ist nach dem Bundesfinanzhof nicht tragfähig. Die Restnutzungsdauer muss nicht in einem eigens dafür erstellten Gutachten belegt werden; der Nachweis gelingt auch durch Übernahme aus einem vorhandenen Verkehrswertgutachten.

Darüber hinaus darf sich der Steuerpflichtige jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zum Nachweis geeignet erscheint (BFH vom 28. Juli 2021, IX R 25/19, und vom 23. Januar 2024, IX R 14/23). Die Methode muss die maßgeblichen Faktoren abbilden, also technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Daraus folgt: Das Finanzamt kann kein Bausubstanzgutachten fordern, in dem die Tragstruktur des Bauwerks beurteilt wird. Seinen Widerstand gegen diese Linie hat es inzwischen aufgegeben (BMF vom 1. Dezember 2025).

Als anerkannte Methode nennt der Bundesfinanzhof ausdrücklich die Schätzung nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021, der Immobilienwertermittlungsverordnung. Sie bestimmt die Restnutzungsdauer im Kern modellhaft, mit einem Ausgangswert von beispielsweise 80 Jahren, bezieht aber die tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls ein. Durchgeführte Instandsetzungen und Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer, unterlassene Instandhaltung verkürzt sie. Dass dies über ein Punkteraster erfolgt, ist eine der steuerlichen Schätzung vertraute, typisierende Vorgehensweise.

Wer darf das Gutachten erstellen?

Die kürzere Nutzungsdauer ist durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen (BFH vom 7. Oktober 2025, IX R 26/24). Welche formale Qualifikation der Sachverständige mitbringen muss, ist höchstrichterlich noch nicht geklärt. Sicher ist nur eines: Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger wird in jedem Fall anerkannt.

Die Instanzgerichte legen die Latte niedriger. Das FG Münster ließ einen hinreichend qualifizierten Gutachter genügen, im Streitfall einen IHK-geprüften Sachverständigen für Immobilienbewertung mit zusätzlichen Zertifizierungen für Bauschäden (Urteil vom 2. April 2025, 14 K 654/23). Das FG Hamburg verlangte weder öffentliche Bestellung noch eine gesonderte Zertifizierung (Urteil vom 1. April 2025, 3 K 60/23). Wer jedoch Streit vermeiden will, ist mit einem öffentlich bestellten Sachverständigen auf der sicheren Seite.

Muss der Gutachter das Gebäude besichtigt haben?

Ob der Sachverständige das Gebäude persönlich vor Ort in Augenschein genommen haben muss, ist umstritten. Für den Ortstermin spricht, dass der Gutachter nicht einfach die Angaben des Auftraggebers übernehmen darf, sondern eigene Ermittlungen anstellen muss. Gegen eine zwingende Pflicht wird eingewandt, auch eine Vertretung durch qualifizierte Hilfspersonen sei denkbar. Ob eine Online-Besichtigung per Video ausreicht, ist bislang nicht entschieden.

Die Finanzverwaltung hält die persönliche Ortsbesichtigung für zwingend. Das FG Münster tendiert ebenfalls dazu, lässt aber zu, dass der Termin nachgeholt wird (Urteil vom 2. April 2025, 14 K 654/23). Praktisch heißt das: Planen Sie den Ortstermin von vornherein ein, dann entfällt dieser Angriffspunkt.

Auf welchen Stichtag kommt es an?

Ein Gutachten bezieht sich immer auf einen bestimmten Stichtag, etwa den Erwerbszeitpunkt oder den 1. Januar des laufenden Jahres. Für davor liegende Jahre lässt es sich nicht ohne Weiteres verwenden, weil ihm nur für seinen Stichtag Beweiskraft zukommt und den Steuerpflichtigen für die kürzere Restnutzungsdauer die Darlegungs- und Feststellungslast trifft. Manche Finanzämter zeigen sich entgegenkommend, wenn im fraglichen Rückwirkungszeitraum keine wesentlichen Modernisierungen oder Instandhaltungen stattgefunden haben. Verlassen sollte man sich darauf nicht.

Wie sicher ist das Gutachten vor dem Finanzamt?

Das Finanzamt ist an ein eingereichtes Gutachten nicht gebunden, darf die geschätzte Restnutzungsdauer aber nur verwerfen, wenn sie außerhalb des Schätzungsrahmens liegt. Ein fehlerfreies Gutachten nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV, erstellt von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit Ortsbesichtigung, bietet deshalb ein hohes Maß an Rechtssicherheit.

Umgekehrt zeigt ein aktueller Fall, wo die Angriffsfläche liegt. Das FG Niedersachsen wich von einem Privatgutachten ab und setzte 39 statt 33 Jahre an, weil der Gutachter keine Punkte für die Modernisierung der Fenster und die Grundrissgestaltung vergeben hatte (Urteil vom 18. Juni 2026, 15 K 31/24). Jede wertrelevante Position muss im Gutachten sauber abgebildet sein. Auch die Gerichte sind an eingereichte Gutachten im Übrigen nicht gebunden.

Was passiert nach Modernisierungen?

Eine gesonderte Mitteilungspflicht besteht nicht, wenn Sie nutzungsdauerverlängernde Baumaßnahmen durchführen. Das FG Baden-Württemberg hält es sogar für unerheblich, welche Maßnahmen der Erwerber nach dem Kauf ausgeführt hat und ob sie die Nutzungsdauer verlängert haben (Urteil vom 31. Juli 2025, 3 K 738/22).

Anders liegt es bei Baumaßnahmen, die zu nachträglichen Herstellungskosten führen, also den Wert des Gebäudes wesentlich erhöhen. Dann ist die Restnutzungsdauer nach R 7.4 Abs. 9 S. 1 EStR neu zu schätzen. Aus Vereinfachungsgründen beanstandet es die Finanzverwaltung allerdings nicht, wenn die weitere Abschreibung nach dem bisher angewandten Prozentsatz bemessen wird (R 7.4 Abs. 9 S. 2 EStR).

Unsere fachliche Einschätzung

Die kürzere Restnutzungsdauer ist einer der wirksamsten Hebel, um die laufende Steuerlast aus einer vermieteten Immobilie zu senken, und die Rechtsprechung hat ihn in den letzten Jahren spürbar leichter zugänglich gemacht. Der Streit verläuft heute nicht mehr um das Ob, sondern um die Qualität des Gutachtens. Wir setzen deshalb auf die belastbarste Variante: ein Gutachten nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, der das Objekt besichtigt und jede wertbildende Besonderheit dokumentiert. Das kostet im ersten Schritt mehr, nimmt dem Finanzamt aber die Angriffsfläche und trägt über die gesamte Restnutzungsdauer.

Konkrete Handlungsschritte

Prüfen, ob die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die 50, 40 oder 33 Jahre, die dem typisierten AfA-Satz zugrunde liegen.

Ein Gutachten nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einholen, der das Gebäude vor Ort besichtigt.

Das Gutachten auf einen klaren Stichtag beziehen; für zurückliegende Jahre nur mit Vorsicht verwenden, weil die Beweiskraft am Stichtag hängt.

Darauf achten, dass alle wertrelevanten Punkte, etwa Fenstermodernisierung und Grundriss, im Gutachten berücksichtigt sind, damit das Finanzamt nicht abweichen kann.

Nach größeren Baumaßnahmen mit nachträglichen Herstellungskosten die Restnutzungsdauer neu bewerten lassen.

FAQ

Was bringt mir der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer?

Einen höheren jährlichen AfA-Satz und damit eine geringere Steuer, weil Sie den Gebäudewert über einen kürzeren Zeitraum abschreiben.

Muss ich ein spezielles Gutachten erstellen lassen, oder reicht ein Verkehrswertgutachten?

Ein Verkehrswertgutachten genügt. Zulässig ist jede geeignete sachverständige Methode; ein Bausubstanzgutachten darf das Finanzamt nicht verlangen.

Wer darf das Gutachten erstellen?

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger wird stets anerkannt. Instanzgerichte lassen auch andere hinreichend qualifizierte Gutachter zu, höchstrichterlich geklärt ist das aber noch nicht.

Muss der Gutachter das Gebäude besichtigt haben?

Die Finanzverwaltung verlangt die persönliche Ortsbesichtigung. Am sichersten ist der Ortstermin, der sich nach der Rechtsprechung notfalls nachholen lässt.

Was gilt, wenn ich später modernisiere?

Führen die Maßnahmen zu nachträglichen Herstellungskosten, ist die Restnutzungsdauer neu zu schätzen. Aus Vereinfachungsgründen darf die Abschreibung aber nach dem bisherigen Prozentsatz weiterlaufen.

Rechtsstand: Oktober 2026

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