Warum eine Übergabe gegen Gleichstellungsgeld steuerlich ein Verkauf ist

Verschenken Sie ein Grundstück vollständig, ohne Gegenleistung, löst das keine Einkommensteuer aus. Die Schenkung ist keine Veräußerung, und der Beschenkte schafft spiegelbildlich nichts an; er führt Ihre Besitzzeit fort (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG). Erst eine Gegenleistung verändert das Bild.

Sobald der Übernehmer etwas zahlt, wird die Übertragung teilentgeltlich, also teils Schenkung, teils Verkauf. Als Entgelt zählt dabei nicht nur eine Abstandszahlung an Sie selbst, sondern auch ein Gleichstellungsgeld an andere Angehörige, mit dem der Übernehmer etwa seine Geschwister ausgleicht. Für Sie als Übergeber liegt dann ein teilentgeltlicher Veräußerungsvorgang vor, der beim Übernehmer in Höhe der Zahlung zu Anschaffungskosten führt. Ob das Gleichstellungsgeld zusätzlich mit einem Pflichtteilsverzicht der Geschwister verbunden wird, ändert daran nichts.

Wie das Finanzamt den steuerpflichtigen Teil berechnet

Der Bundesfinanzhof hat am 11. März 2025 die strenge Trennungstheorie der Finanzverwaltung bestätigt (IX R 17/24). Danach wird die teilentgeltliche Übertragung aufgeteilt, und zwar nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert der Immobilie. Es entsteht ein vollentgeltlicher und ein voll unentgeltlicher Teil.

Nur der entgeltliche Teil ist ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft nach § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, und das auch nur, solange die Zehnjahresfrist noch läuft. Auf diesen Teil wendet das Finanzamt § 23 EStG beim Übergeber voll an; für den unentgeltlichen Teil tritt der Übernehmer über § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG in Ihre Rechtsstellung ein.

Die Frist beträgt zehn Jahre und wird taggenau gerechnet. Sie beginnt mit dem Notartermin, an dem Sie die Immobilie seinerzeit gekauft haben, und endet mit der Beurkundung der Übergabe. Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien hilft bei einem Mietobjekt nicht; sie verlangt ausschließliche Eigennutzung, und eine Überlassung an Angehörige genügt nur bei Kindern mit Kindergeldanspruch.

Ein Rechenbeispiel aus der Tagung

Mutter M hatte 2016 ein vermietetes Mehrfamilienhaus für 600.000 Euro gekauft, davon 180.000 Euro Grund und Boden. 2025 überträgt sie es auf ihren Sohn S, der weiter vermietet. Der Verkehrswert liegt bei 900.000 Euro. Im Übergabevertrag verpflichtet sich S, seiner Schwester L ein Gleichstellungsgeld von 450.000 Euro zu zahlen. Die Gegenleistung von 450.000 Euro entspricht der Hälfte des Verkehrswerts, also ist die Übertragung zu 50 % entgeltlich. Der Ankauf 2016 liegt innerhalb der Zehnjahresfrist, der entgeltliche Teil ist damit steuerbar.

Position

Betrag

Veräußerungserlös (entgeltlicher Teil)

450.000 €

Anteilige Anschaffungskosten (50 % von 600.000 €)

300.000 €

abzüglich bereits abgezogener AfA (8.400 € × 9 Jahre × 50 %)

37.800 €

fortgeführte Anschaffungskosten

262.200 €

Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn

187.800 €

Hinzu kommt eine zweite Ebene. Das Gleichstellungsgeld ist nicht nur Veräußerungserlös der Mutter, sondern zugleich eine freigebige Zuwendung der Mutter an die Tochter (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG) und damit schenkungsteuerlich zu würdigen. Derselbe Vorgang berührt also Einkommensteuer und Schenkungsteuer.

Wann Zahlungen rund um den Pflichtteil einkommensteuerfrei bleiben

Beim Pflichtteil kommt es auf Zeitpunkt und Erfüllungsart an. Verzichtet ein Angehöriger bereits vor dem Erbfall gegen Abfindung auf seinen Pflichtteil, ist das einkommensteuerlich ein unentgeltlicher Vorgang; er begründet keine Anschaffungskosten (BFH vom 9. Februar 2010, VIII R 35/07). Die Abfindung unterliegt der Schenkungsteuer als Schenkung unter Lebenden (§ 7 Abs. 1 Nr. 5 ErbStG), nicht der Einkommensteuer.

Wird der Pflichtteil nach dem Erbfall geltend gemacht, ist er zivilrechtlich eine reine Geldforderung gegen den Erben (§ 2303 BGB). Zahlt der Erbe sie in Geld, erfüllt er damit nur eine Erbfallschuld. Das führt bei ihm nicht zu Anschaffungskosten, selbst wenn der Nachlass im Wesentlichen aus einem vermieteten Grundstück besteht (FG Hamburg vom 29. April 2004, VI 148/03).

Ein Beispiel dazu: A erbt als Alleinerbe ein Einfamilienhaus im Wert von 300.000 Euro von X, mit dem er nicht verwandt ist. Die beiden Kinder des X machen ihren Pflichtteil von 150.000 Euro geltend. Zahlt A diese 150.000 Euro aus, erwirbt er das Haus trotzdem vollständig unentgeltlich; die Zahlung ist bloße Erfüllung einer Erbfallschuld und begründet weder einen teilentgeltlichen Erwerb noch nachträgliche Anschaffungskosten.

Anders liegt der Fall, wenn der Erbe zur Erfüllung eines geltend gemachten Pflichtteils kein Geld zahlt, sondern ein Grundstück aus dem Nachlass auf den Pflichtteilsberechtigten überträgt. Dann handelt es sich für den Empfänger um einen entgeltlichen Anschaffungsvorgang (FG Berlin-Brandenburg vom 25. Juni 2008, 3 K 1012/06 B). Wer später verkauft, startet damit eine neue Zehnjahresfrist und kann in die Steuer laufen.

Unsere fachliche Einschätzung

Die Grenze zwischen steuerfreier Vermögensnachfolge und steuerpflichtigem Verkauf verläuft an der Gegenleistung. Ein Gleichstellungsgeld oder eine Abstandszahlung innerhalb der Zehnjahresfrist macht aus der Übergabe einen Teilverkauf, und der Gewinn auf den entgeltlichen Teil ist zu versteuern. In der Beratung prüfen wir deshalb zuerst das Ankaufsdatum und die Höhe jeder Gegenleistung, bevor ein Übergabevertrag entworfen wird. Wer die Frist abwarten oder ohne Gleichstellungsgeld gestalten kann, vermeidet die Einkommensteuer; die schenkungsteuerliche Seite bleibt davon unberührt. Bei Pflichtteilsfällen entscheidet die Erfüllungsart: Geld ist einkommensteuerlich neutral, die Hingabe eines Grundstücks nicht.

Konkrete Handlungsschritte

Vor jeder Übergabe das Ankaufsdatum der Immobilie prüfen; liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, droht bei einer Gegenleistung die Einkommensteuer.

Jede Gegenleistung erfassen, ob Gleichstellungsgeld an Geschwister, Abstandszahlung an den Übergeber oder Schuldübernahme; jede macht die Übergabe teilentgeltlich.

Den entgeltlichen Anteil nach der Trennungstheorie bestimmen, also die Gegenleistung ins Verhältnis zum Verkehrswert setzen, und den möglichen Veräußerungsgewinn vor der Beurkundung durchrechnen.

Prüfen, ob ein Aufschub bis nach Ablauf der Zehnjahresfrist oder eine Übergabe ganz ohne Gleichstellungsgeld in Betracht kommt.

Einen Pflichtteil möglichst in Geld erfüllen; die Übertragung eines Grundstücks an Erfüllungs statt löst beim Empfänger einen Anschaffungsvorgang aus.

FAQ

Ich verschenke mein Haus an mein Kind, ohne Gegenleistung. Fällt Einkommensteuer an?

Nein. Die reine Schenkung eines Grundstücks ist keine Veräußerung, und Ihr Kind übernimmt Ihre Besitzzeit (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG). Einkommensteuer entsteht erst, wenn eine Gegenleistung hinzukommt.

Mein Sohn übernimmt das Mietshaus und zahlt meine Tochter mit 450.000 Euro aus. Ist das ein Verkauf?

Zum Teil ja. In Höhe des Gleichstellungsgeldes im Verhältnis zum Verkehrswert liegt ein entgeltlicher Verkauf vor. Innerhalb der Zehnjahresfrist versteuern Sie den anteiligen Gewinn.

Wie lang ist die Frist und wann beginnt sie?

Zehn Jahre, taggenau. Sie beginnt mit dem Notartermin Ihres damaligen Ankaufs und endet mit der Beurkundung der Übergabe.

Hilft die Selbstnutzung als Ausweg?

Nur wenn Sie die Immobilie durchgehend selbst bewohnt haben. Ein vermietetes Objekt fällt nicht unter die Ausnahme; eine Überlassung an Angehörige genügt allein bei Kindern mit Kindergeldanspruch.

Mein Miterbe verlangt seinen Pflichtteil. Löst die Zahlung Einkommensteuer aus?

Zahlen Sie in Geld, nein; die Zahlung erfüllt nur eine Erbfallschuld. Übertragen Sie dafür ein Grundstück aus dem Nachlass, entsteht beim Empfänger ein entgeltlicher Anschaffungsvorgang.

Rechtsstand: Oktober 2026

Perfektion ist planbar.

Jetzt Beratungsgespräch vereinbaren: REB Steuerberatung GbR, Große Str. 84-85, 49074 Osnabrück, info@reb-steuerberatung.de