Erbschaft & Schenkung

Wohnungsrecht und Pflichtteilsergänzung: Wann die Zehn-Jahres-Frist trotz Wohnungsrecht läuft

10. September 2026

Autoren: Prof. Dr. Manzur Esskandari, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, Honorarprofessor an der Universität des Saarlandes, Lehrbeauftragter der Hochschule Osnabrück. Dr. Daniela Bick, LL.M. (Taxation), Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht, Lehrbeauftragte der Hochschule Osnabrück. REB Steuerberatung GbR, Osnabrück

TL;DR

Behält sich der Übergeber bei der Schenkung einer Immobilie ein Wohnungsrecht nur an einem Teil der Räume vor, beginnt die Zehn-Jahres-Frist des § 2325 Abs. 3 S. 2 BGB regelmäßig bereits mit der Grundbuchumschreibung. Das OLG München hat mit Urteil vom 21.07.2025 (33 U 2755/24 e) einen Pflichtteilsergänzungsanspruch verneint, weil diese Frist bei Eintritt des Erbfalls längst abgelaufen war. Tragend war, dass dem beschenkten Sohn eine abgeschlossene Wohnung zur ausschließlichen Nutzung verblieb, er das Haus auf Grundlage einer erteilten Baugenehmigung um- und ausbauen und vorrangige Grundpfandrechte eintragen lassen durfte. Anders als beim Nießbrauchsvorbehalt, der den Fristlauf zuverlässig verhindert, entscheidet beim Wohnungsrecht der Zuschnitt des Einzelfalls.

Worum ging es im Streitfall vor dem OLG München?

Der spätere Erblasser und seine zweite Ehefrau übertrugen mit notariellem Vertrag vom 06.10.2006 ihre jeweils hälftigen Miteigentumsanteile am gemeinsamen Hausgrundstück auf ihren Sohn. Die Umschreibung im Grundbuch erfolgte im Dezember 2006.

Vorbehalten blieb den Eltern ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungs- und Nutzungsrecht, das durch eine Reallast gesichert war. Es erfasste allerdings nur einen Teil des Hauses, nämlich das Erdgeschoss, einen Kellerraum und Teile der Garage, dazu den freien Umgang in Haus, Hof und Garten. Das erste Obergeschoss, die übrigen Kellerräume und ein weiterer Garagenteil verblieben dem Sohn zur ausschließlichen Nutzung.

Der Vertrag räumte dem Sohn zudem weitreichende Befugnisse ein. Auf Grundlage einer bereits erteilten Baugenehmigung durfte er das Dachgeschoss ausbauen und das Erdgeschoss anbauen; die neu entstehenden Flächen sollten in seinen ausschließlichen Besitz übergehen. Grundpfandrechte bis 170.000 Euro zuzüglich 16 Prozent Zinsen konnten im Rang vor dem Wohnungsrecht eingetragen werden. Den Eltern war es gestattet, das Wohnungsrecht entgeltlich oder unentgeltlich an Dritte zu überlassen.

Der Erblasser verstarb am 23.03.2022; Alleinerbin wurde seine zweite Ehefrau. Die Tochter aus erster Ehe verlangte im Wege der Stufenklage die Wertermittlung des Hauses zu beiden maßgeblichen Stichtagen, um einen Pflichtteilsergänzungsanspruch vorzubereiten. Das Landgericht München I hatte ihr einen Wertermittlungsanspruch zum Erbfallstichtag zugesprochen, weil die Zehn-Jahres-Frist wegen des vorbehaltenen Wohnungsrechts nicht zu laufen begonnen habe.

Wie entschied das OLG München?

Das OLG München wies die Klage auf die Berufung der Alleinerbin insgesamt ab. Die Frist des § 2325 Abs. 3 S. 2 BGB habe bereits mit der Grundbucheintragung im Dezember 2006 zu laufen begonnen und sei bei Eintritt des Erbfalls im März 2022 abgelaufen. Ein Ausnahmefall, der den Fristlauf hemmt, liege nicht vor. Damit blieb die Schenkung bei der Berechnung des Pflichtteils außer Betracht; die auf Wertermittlung gerichtete Stufenklage der Tochter blieb insgesamt ohne Erfolg.

Wann beginnt die Zehn-Jahres-Frist des § 2325 Abs. 3 BGB?

Für die Pflichtteilsergänzung kommt es darauf an, ob eine Schenkung noch innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall liegt. Nach § 2325 Abs. 3 S. 2 BGB bleibt eine Schenkung unberücksichtigt, wenn seit der Leistung mehr als zehn Jahre verstrichen sind. Wann diese Frist zu laufen beginnt, hängt von zwei Voraussetzungen ab, die die Rechtsprechung entwickelt hat.

Der Leistungserfolg tritt mit der Grundbuchumschreibung ein

Die Frist knüpft an die Leistung an. Bei der Schenkung eines Grundstücks tritt der maßgebliche Leistungserfolg mit der Umschreibung im Grundbuch ein (BGH v. 19.07.2011, X ZR 140/10). Ab diesem Zeitpunkt ist der Beschenkte Eigentümer, und die Zehn-Jahres-Frist beginnt grundsätzlich zu laufen.

Die Genussaufgabe als zusätzliche Voraussetzung

Der reine Eigentumsübergang genügt allerdings nicht immer. In seinem Grundsatzurteil vom 27.04.1994 (IV ZR 132/93) hat der BGH die Frist um das Erfordernis der Genussaufgabe ergänzt. Eine Leistung im Sinne des § 2325 Abs. 3 BGB liegt danach erst vor, wenn der Erblasser darauf verzichtet, den verschenkten Gegenstand im Wesentlichen weiter zu nutzen. Behält er sich die Nutzung im Kern vor, ist die Schenkung wirtschaftlich noch nicht vollzogen, und die Frist läuft nicht an. Der klassische Fall ist der Nießbrauchsvorbehalt. Wer sich den vollen Nießbrauch an der übertragenen Immobilie vorbehält, gibt den Genuss gerade nicht auf, sodass die Frist des § 2325 Abs. 3 BGB nicht beginnt.

Wann hemmt ein Wohnungsrecht den Fristlauf?

Beim Wohnungsrecht liegt die Sache weniger eindeutig. Der BGH hat klargestellt, dass ein vorbehaltenes Wohnungsrecht den Fristlauf nur ausnahmsweise hemmt, und zwar nach den Umständen des Einzelfalls (BGH v. 29.06.2016, IV ZR 474/15). Maßgeblich ist dabei allein die rechtlich vereinbarte Nutzung, nicht die tatsächliche Handhabung. Auf dieser Linie hatte das OLG München bereits am 08.07.2022 (33 U 5525/21) eine Hemmung bejaht, weil sich das Wohnungsrecht dort auf alle relevanten Räume erstreckte. Die aktuelle Entscheidung betrifft die Gegenkonstellation.

Warum hemmte das teilweise Wohnungsrecht die Frist nicht?

Tragend für die Abweisung war, dass sich das Wohnungsrecht nur auf einen Teil der Immobilie bezog. Dem Sohn verblieb das gesamte Obergeschoss als eigenständige, abgeschlossene Wohnung, dazu weitere Räume, die er unter Ausschluss der Eltern nutzen konnte. Er durfte umfangreiche Um- und Anbaumaßnahmen durchführen und vorrangige Grundpfandrechte in erheblicher Höhe eintragen lassen. In der Gesamtschau konnte der Erblasser nicht mehr als „Herr im Haus“ angesehen werden; er hatte den Genuss an der Immobilie im Wesentlichen aufgegeben.

Auf zwei Gesichtspunkte kam es dem Gericht ausdrücklich nicht an. Ob das Wohnungsrecht mehr oder weniger als die Hälfte der Gesamtwohnfläche erfasste, war ebenso unerheblich wie die Frage, ob die mögliche Grundpfandrechtsbelastung unterhalb des Verkehrswerts zum Übertragungszeitpunkt blieb. Auch der Rückforderungsvorbehalt und die Verpflichtung, im Bedarfsfall Ersatzraum zu stellen, änderten nichts. Sie unterstreichen zwar die dauerhafte Einschränkung der eigenen Nutzungsmöglichkeit, begründen aber für sich genommen keine Hemmung. Dass die Eltern das Wohnungsrecht an Dritte überlassen durften, betraf ebenfalls nur einen Teil des Hauses und trug die Hemmung nicht.

Was bedeutet das für die Gestaltungspraxis?

Wer eine Immobilie überträgt und die Schenkung sicher aus der Pflichtteilsergänzung herausdrängen will, ist mit dem Nießbrauchsvorbehalt auf der sicheren Seite. Der Nießbrauch lässt die Frist des § 2325 Abs. 3 BGB von vornherein nicht anlaufen; ein Wohnungsrecht an allen relevanten Räumen wirkt ebenso. Alles dazwischen ist Graubereich, und genau dort setzt die Entscheidung an.

Beschränkt sich das Wohnungsrecht auf einzelne Räume und verbleibt dem Erwerber eine abgeschlossene Wohneinheit zur ausschließlichen Nutzung, reicht das regelmäßig nicht für eine Hemmung. Verstärkend wirken vertragliche Befugnisse, die den Erwerber wie einen echten Eigentümer stellen:

Um- und Ausbaurechte: Darf der Erwerber auf Grundlage bestehender Baugenehmigungen umbauen und anbauen, spricht das gegen eine fortdauernde Nutzung durch den Übergeber.

Rangvorbehalte für Grundpfandrechte: Kann der Erwerber Grundpfandrechte in erheblicher Höhe vorrangig vor dem Wohnungsrecht eintragen lassen, zeigt das seine eigenständige Verfügungsmacht.

Eigenständiger Besitz an neuen Flächen: Gehen neu geschaffene Flächen in den ausschließlichen Besitz des Erwerbers über, verschiebt sich das Gewicht weiter zu seinen Gunsten.

Für die Vertragsgestaltung folgt daraus zweierlei. Soll ein Wohnungsrecht bestellt werden, kommt es auf eine präzise Beschreibung des räumlichen Umfangs an, die sich gegebenenfalls durch beigefügte Pläne absichern lässt. Ebenso ist zu prüfen, welche weiteren Befugnisse dem Erwerber neben dem Wohnungsrecht zustehen, denn gerade diese Nebenabreden können über den Fristbeginn entscheiden. Vor jeder Übergabe empfiehlt sich deshalb eine konsequente Durchsicht aller Nutzungs-, Eintragungs- und Veränderungsrechte, bevor sich die Beteiligten auf eine zeitliche Abschmelzung der Schenkung verlassen.

Der Fristbeginn ist dabei nicht isoliert zu betrachten. Die Abwägung zwischen der Pflichtteilsergänzung und den steuerlichen Bewertungsfolgen des vorbehaltenen Rechts ist stets gemeinsam zu treffen.

Rechtsstand: September 2026.

Häufige Fragen

Verhindert ein Nießbrauchsvorbehalt den Fristlauf zuverlässiger als ein Wohnungsrecht?

Ja. Der Nießbrauchsvorbehalt lässt die Frist des § 2325 Abs. 3 BGB von vornherein nicht beginnen, weil der Übergeber den Genuss an der Immobilie behält. Beim Wohnungsrecht hängt der Fristbeginn dagegen vom Zuschnitt des Einzelfalls ab. Nur wenn es alle relevanten Räume erfasst, wirkt es wie der Nießbrauch.

Ab wann läuft die Zehn-Jahres-Frist bei der Schenkung einer Immobilie?

Grundsätzlich mit der Umschreibung im Grundbuch. Ab diesem Zeitpunkt ist der Beschenkte Eigentümer. Behält sich der Übergeber die wesentliche Nutzung vor, verschiebt sich der Fristbeginn allerdings, bis er den Genuss tatsächlich aufgibt.

Kommt es darauf an, ob das Wohnungsrecht mehr als die Hälfte der Wohnfläche erfasst?

Nein. Das OLG München hat ausdrücklich offengelassen, ob das Wohnungsrecht mehr oder weniger als die Hälfte der Gesamtwohnfläche umfasste. Entscheidend ist, ob dem Erwerber eine abgeschlossene Wohneinheit zur ausschließlichen Nutzung verbleibt und welche weiteren Befugnisse ihm der Vertrag einräumt.

Was bedeutet die Entscheidung für bereits geschlossene Übergabeverträge?

Bei laufenden Gestaltungen lohnt eine Durchsicht des Übergabevertrags daraufhin, wie das Wohnungsrecht räumlich zugeschnitten ist und welche Um-, Ausbau- und Belastungsrechte dem Erwerber zustehen. Diese Punkte entscheiden darüber, ob die Frist bereits mit der Grundbuchumschreibung angelaufen ist.

Warum ist der Fristbeginn für den Pflichtteil so wichtig?

Weil eine Schenkung nach Ablauf von zehn Jahren seit der Leistung bei der Pflichtteilsergänzung außer Betracht bleibt (§ 2325 Abs. 3 S. 2 BGB). Läuft die Frist erst spät oder gar nicht an, kann ein Pflichtteilsberechtigter die Schenkung auch lange nach der Übertragung noch in die Berechnung einbeziehen.