Prof. Dr. Manzur Esskandari, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, und Dr. Daniela Bick, LL.M. (Taxation)

Rechtsstand: August 2026 — basierend auf § 7 Abs. 4 EStG i. d. F. des Wachstumschancengesetzes sowie dem BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 und der BFH-Rechtsprechung IX R 25/19 und IX R 14/23.

Definition

Die Restnutzungsdauer bezeichnet den Zeitraum, in dem ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich genutzt werden kann (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV). Steuerlich knüpft daran die tatsächliche Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG an, also der Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend nutzbar bleibt (§ 11c Abs. 1 EStDV). Ein Restnutzungsdauer-Gutachten übersetzt diesen Zeitraum in eine belastbare Zahl, aus der sich der jährliche Abschreibungssatz ergibt.

Wann lässt sich ein Gebäude über eine kürzere Nutzungsdauer abschreiben?

Ein Gebäude lässt sich über eine kürzere Nutzungsdauer abschreiben, sobald deren tatsächliche Dauer die gesetzlich typisierte Grenze unterschreitet und der Eigentümer das nachweist. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG greift, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer weniger als 33 Jahre (bei einem typisierten Satz von 3 Prozent), weniger als 50 Jahre (bei 2 Prozent) oder weniger als 40 Jahre (bei 2,5 Prozent) beträgt. Liegt einer dieser Fälle vor, treten an die Stelle der linearen Absetzungen „die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung" (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Das Gesetz formuliert ein Wahlrecht. Der Eigentümer entscheidet, ob er beim typisierten Satz bleibt oder die kürzere Nutzungsdauer geltend macht. Die Beweislast dafür trägt er selbst. Anders als der typisierte Satz, der unabhängig vom Alter des Gebäudes gilt und auch für eine erworbene Bestandsimmobilie greift, verlangt die kürzere Nutzungsdauer eine Prognose für das einzelne Objekt. Satz 2 wirkt dabei als Korrektiv zur Typisierung. Die festen Sätze vereinfachen die Abschreibung für den Regelfall; wo ein Gebäude atypisch schnell an wirtschaftlichem Wert verliert, öffnet das Gesetz den Weg zur realitätsnäheren Absetzung.

Das Wahlrecht ist nicht an den Beginn der Abschreibung gebunden. Es lässt sich auch im Laufe des AfA-Zeitraums ausüben, sofern dem Eigentümer die maßgebenden Umstände erst später bekannt werden. In der Beratungspraxis fällt der Nachweis häufig erst an, wenn ein Objekt umgebaut, umgenutzt oder nach längerem Instandhaltungsrückstau erworben wurde. Wer die Möglichkeit erst nach einigen Jahren erkennt, verliert sie also nicht.

Wie unterscheiden sich typisierte AfA-Sätze und tatsächliche Nutzungsdauer?

Die typisierten AfA-Sätze sind gesetzliche Pauschalen, die tatsächliche Nutzungsdauer ist das objektbezogene Ergebnis einer Schätzung. Der Gesetzgeber unterstellt für Gebäude je nach Fertigstellung und Nutzung eine feste Lebensdauer und leitet daraus den jährlichen Satz ab. Diese Werte gelten unabhängig davon, wie lange sich das Gebäude im Einzelfall wirtschaftlich nutzen lässt.

Gebäude / Fertigstellung

Typisierter AfA-Satz

Unterstellte Nutzungsdauer

Wohngebäude, Fertigstellung ab 1.1.2023

3 %

rund 33 Jahre

Gebäude, Fertigstellung 1925 bis 2022

2 %

50 Jahre

Gebäude, Fertigstellung vor 1925

2,5 %

40 Jahre

Betriebsgebäude, nicht Wohnzwecke

4 %

25 Jahre

Von diesen Pauschalen zu unterscheiden sind zwei Größen aus der Immobilienbewertung. Die Gesamtnutzungsdauer beschreibt die Jahre, in denen ein Gebäude ab dem Baujahr üblicherweise genutzt werden kann; für Mehrfamilien- und Wohnhäuser setzt die ImmoWertV 2021 hier 80 Jahre an, für Geschäfts- und Bürogebäude 60 Jahre. Die Restnutzungsdauer ergibt sich in der Regel aus der Differenz zwischen Gesamtnutzungsdauer und Alter, korrigiert um die individuellen Gegebenheiten des Objekts. Durchgeführte Modernisierungen verlängern diese Dauer, unterlassene Instandhaltung verkürzt sie. Für die Gebäude-AfA zählt die tatsächliche Nutzungsdauer, und diese kann erheblich unter der typisierten Pauschale liegen.

Welche Anforderungen muss ein Restnutzungsdauer-Gutachten erfüllen, und wer darf es erstellen?

Ein Gutachten muss die Restnutzungsdauer des konkreten Gebäudes nachvollziehbar herleiten; eine bestimmte Methode schreibt das Gesetz nicht vor. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) entschieden, dass sich der Eigentümer „jeder Darlegungsmethode bedienen" kann, „die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint". Ein spezielles Bausubstanzgutachten ist keine Voraussetzung. Erforderlich ist, dass die Darlegung Aufschluss über die maßgeblichen Determinanten gibt: technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Diese drei Größen lassen sich am Objekt festmachen. Technischer Verschleiß zeigt sich an Bauteilen, deren Lebensdauer erschöpft ist. Wirtschaftliche Entwertung entsteht etwa, wenn ein Gebäude auf eine auslaufende Nutzung zugeschnitten ist oder der Markt es nicht mehr nachfragt. Rechtliche Nutzungsbeschränkungen folgen beispielsweise aus einer befristeten Baugenehmigung oder einer Abbruchverpflichtung.

Damit ist auch die Ermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung anerkannt. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) klargestellt, dass ein auf die ImmoWertV gestütztes Sachverständigengutachten geeignet ist und dass die Abstellung auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer ausreicht. Der technische Verschleiß einzelner Bauteile muss nicht gesondert beurteilt werden. Ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische, darf sich der Eigentümer auf die wirtschaftliche berufen.

Dasselbe Urteil zieht aber eine Grenze. Der schlichte Verweis auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV genügt für sich genommen nicht. Das Modell der Anlage 2 zur ImmoWertV 2021 vergibt Modernisierungspunkte und errechnet daraus eine Restnutzungsdauer, die auf höchstens 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer gestreckt wird, bei einer Kernsanierung bis zu 90 Prozent. Dieses Modell ersetzt jedoch nicht die sachverständige Würdigung des Einzelfalls. In der Beratungspraxis beanstanden Finanzämter regelmäßig genau solche Gutachten, die die Restnutzungsdauer allein aus dem Punkteschema ableiten, ohne den konkreten Bauzustand, den Instandhaltungsstau oder eine geplante Umnutzung zu würdigen.

Für die Person des Gutachters gilt seit Dezember 2025 kein formaler Zwang mehr. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Grundstücksbewertung oder eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Person bringt aber die Qualifikation mit, die ein Gutachten gegenüber dem Finanzamt durchsetzungsstark macht. In strittigen Fällen wiegt die Autorität des Sachverständigen schwer, weil die Würdigung der Schätzungsgrundlagen im Klageverfahren dem Finanzgericht als Tatsacheninstanz obliegt.

Was hat sich durch die Aufhebung des BMF-Schreibens zum 1. Dezember 2025 geändert?

Die Aufhebung hat die Nachweishürden spürbar gesenkt und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur maßgeblichen Grundlage gemacht. Das Bundesfinanzministerium hatte mit Schreiben vom 22. Februar 2023 auf das Urteil IX R 25/19 reagiert und den Nachweis eng gefasst. Verlangt wurden ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen sowie eine Betrachtung, die über die bloße Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten hinausging.

Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Bundesfinanzministerium dieses Schreiben im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder vollständig aufgehoben. Die dortigen Anforderungen sind damit hinfällig. Maßgeblich sind wieder der Gesetzeswortlaut und die höchstrichterliche Rechtsprechung, und das Urteil IX R 14/23 wird nun allgemein angewendet. Gründe für die Aufhebung nennt das Ministerium nicht. Für offene Fälle heißt das: Gutachten, die eine sachverständige, objektbezogene Herleitung liefern, lassen sich nicht mehr allein mit dem Hinweis auf eine fehlende Zertifizierung oder eine unzulässige Methode zurückweisen.

Eine geplante Verschärfung ist zugleich gescheitert. Im Entwurf der 7. Mantelverordnung war eine Pflicht zum Vor-Ort-Termin eines öffentlich bestellten und vereidigten Gutachters vorgesehen. Diese Änderung wurde im Regierungsentwurf gestrichen; der Bundesrat stimmte am 19. Dezember 2025 dem Regierungsentwurf zu, sodass die entsprechende Regelung in der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung nicht in Kraft trat.

Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten wirtschaftlich?

Ein Gutachten lohnt sich, sobald die jährliche Steuerersparnis aus der höheren Abschreibung die Gutachtenkosten übersteigt, und das ist bei einer deutlich verkürzten Nutzungsdauer regelmäßig schon im ersten Jahr der Fall. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Größenordnung. Für ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit einem auf das Gebäude entfallenden Anschaffungswert von 800.000 Euro beträgt die lineare Abschreibung bei 2 Prozent jährlich 16.000 Euro. Weist ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren nach, steigt die Abschreibung auf 40.000 Euro pro Jahr.

Die Differenz von 24.000 Euro mindert den steuerpflichtigen Überschuss zusätzlich. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht das einer jährlichen Steuerersparnis von rund 10.080 Euro. Kostet das Gutachten etwa 2.500 Euro, amortisiert es sich innerhalb weniger Monate des ersten Jahres. Der über die gesamte Laufzeit abgeschriebene Betrag bleibt zwar gleich, doch die frühe Entlastung verbessert Rendite und Liquidität in der kritischen Anfangsphase.

Als Alternative kommt bei neuen Wohngebäuden die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG in Betracht, die 5 Prozent vom jeweiligen Restwert erlaubt und für Objekte mit Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 gilt. Diese Methode setzt keinen Nachweis voraus, greift aber nur beim Neubau und im Jahr der Fertigstellung angeschafften Objekten. Beide Wege stehen für dasselbe Gebäude alternativ nebeneinander und lassen sich nicht für dieselben Jahre kombinieren. Von der degressiven Abschreibung ist später ein Wechsel zur linearen Absetzung zulässig. Für ältere Bestandsgebäude mit verbrauchter Substanz, die außerhalb des Begünstigungszeitraums liegen, bleibt das Restnutzungsdauer-Gutachten der wirksamere Hebel.

Was dieser Beitrag nicht behandelt

Der Beitrag behandelt die Abschreibung über eine kürzere Nutzungsdauer, nicht die Frage, ob die Vermietung überhaupt mit Überschusserzielungsabsicht betrieben wird. Ob eine sehr kurze Restnutzungsdauer ein Anzeichen gegen diese Absicht sein und eine Totalüberschussprognose auslösen kann, ist Gegenstand eines gesonderten Beitrags. Ausgeklammert bleiben außerdem grenzüberschreitende Sachverhalte, Gebäude im Betriebsvermögen mit abweichenden Besonderheiten sowie die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude, die dem Ansatz vorgelagert ist.

Unsere fachliche Einschätzung

Die Aufhebung des BMF-Schreibens hat die Ausgangslage für Eigentümer verbessert, doch der Streit verlagert sich nun auf die Qualität des Gutachtens. Wer die Restnutzungsdauer allein aus dem Modernisierungsmodell der ImmoWertV übernimmt, läuft in die vom Bundesfinanzhof gezogene Grenze und riskiert die Aberkennung. Tragfähig ist ein Gutachten, das die Modellwerte mit dem tatsächlichen Zustand des Objekts verknüpft, also mit Instandhaltungsstau, technischen Mängeln, wirtschaftlicher Entwertung oder rechtlichen Nutzungsgrenzen. Ein zweiter Fallstrick betrifft die Höhe der angesetzten Restnutzungsdauer. Fällt sie sehr niedrig aus, prüft das Finanzamt erfahrungsgemäß nicht nur das Gutachten, sondern auch die Einkunftserzielungsabsicht, was den Vorteil der höheren Abschreibung durch ein zweites Verfahren erkauft. Wer beides im Blick behält, sichert die schnellere Abschreibung ab, ohne eine neue Angriffsfläche zu öffnen.

Häufige Fragen

Ab welcher Restnutzungsdauer lohnt sich der Nachweis?

Ein Nachweis wirkt sich aus, sobald die tatsächliche Nutzungsdauer die typisierte Grenze von 33, 40 oder 50 Jahren unterschreitet. Je größer der Abstand, desto höher der jährliche Abschreibungsvorteil. Bei einer Restnutzungsdauer von 20 Jahren statt 50 verdoppelt sich der Satz von 2 auf 5 Prozent.

Muss das Gutachten von einem öffentlich bestellten Sachverständigen stammen?

Seit der Aufhebung des BMF-Schreibens zum 1. Dezember 2025 besteht kein formaler Zwang mehr. Ein öffentlich bestellter und vereidigter oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger erhöht jedoch die Durchsetzungskraft des Gutachtens gegenüber dem Finanzamt erheblich.

Reicht die Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten?

Nein. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) entschieden, dass der bloße Verweis auf die modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer nicht genügt. Das Gutachten muss auf die individuellen Umstände des Gebäudes eingehen.

Kann ich die kürzere Nutzungsdauer auch nachträglich geltend machen?

Ja. Das Wahlrecht lässt sich auch während des laufenden Abschreibungszeitraums ausüben, wenn die maßgebenden Umstände erst später bekannt werden. Maßgeblich ist eine Prognose aus Sicht des Jahres, in dem die höhere Abschreibung beansprucht wird.

Worin unterscheidet sich die tatsächliche Nutzungsdauer von der Restnutzungsdauer nach ImmoWertV?

Die Restnutzungsdauer ist der bewertungsrechtliche Begriff aus § 4 Abs. 3 ImmoWertV, die tatsächliche Nutzungsdauer der steuerliche Begriff aus § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Ein sachverständiges Gutachten überträgt die bewertungsrechtliche Größe in den steuerlichen Nachweis, sofern es die maßgeblichen Determinanten würdigt.

Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten und wann rechnet es sich?

Die Kosten liegen häufig im niedrigen vierstelligen Bereich. Bei einer deutlich verkürzten Nutzungsdauer übersteigt die jährliche Steuerersparnis diese Kosten regelmäßig schon im ersten Jahr, sodass sich das Gutachten binnen weniger Monate amortisiert.

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Entwurfsfuß (redaktionell, nicht zur Veröffentlichung)

Wortzahl: rund 2.030 Wörter (split-basiert gemessen, Artikelkörper H1 bis „Verwandte Artikel"; im Korridor 2.000–2.500).

Selbstgenerierte Inhalte (nicht aus einer Einzelquelle): Das Rechenbeispiel in „Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten wirtschaftlich?" (Anschaffungswert 800.000 €, RND 20 Jahre, Grenzsteuersatz 42 %, Steuerersparnis rund 10.080 €, Gutachtenkosten 2.500 €) ist illustrativ gerechnet. Die konkretisierenden Beispiele für die Determinanten (auslaufende Nutzung, befristete Baugenehmigung, Abbruchverpflichtung) sind eigene Konkretisierungen. Die Einordnung der Aufhebungsfolgen und der Normzweck-Absatz zu Satz 2 sind eigene Einordnungen.

Erfahrungs-Aussagen (E-E-A-T): Passage in H2-3 zur regelmäßigen Beanstandung rein modellbasierter Gutachten durch Finanzämter; Passage in H2-1 zum typischen Anlass des nachträglichen Nachweises; Prüfungserfahrung in „Unsere fachliche Einschätzung" (Finanzamt prüft bei sehr niedriger RND auch die Einkunftserzielungsabsicht).

Wörtliche Zitate mit Fundstelle: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG; BFH, Urteil vom 28. Juli 2021, IX R 25/19.

Inline-Entitätslink-Anker: Gesetzt ist „typisierte AfA-Sätze" (Ziel abschreibungsmethoden-vergleichen-und-optimal-nutzen.html, bestätigt). Vorgesehen, noch zu verdrahten: „degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG", „Immobilienwertermittlungsverordnung", „Überschusserzielungsabsicht/Totalüberschussprognose" (Artikel 2), „Kaufpreisaufteilung". Maximal fünf, keine Anker-Wiederholung.