Nießbrauch: Wann die Entschädigung für den Verzicht auf ein vermietetes Grundstück einkommensteuerpflichtig ist

Prof. Dr. Manzur Esskandari, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, und Dr. Daniela Bick, LL.M. (Taxation)

Rechtsstand: August 2026 — basierend auf BFH v. 10.10.2025 – IX R 4/24

TL;DR. Gibt ein Nießbraucher sein Recht an einem vermieteten Grundstück gegen Einmalzahlung auf, ist diese Entschädigung nach dem Urteil des BFH vom 10.10.2025 (IX R 4/24) einkommensteuerbar, sofern er das Objekt im Zeitpunkt des Verzichts selbst vermietet und daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Die Zahlung tritt wirtschaftlich an die Stelle der künftig entgehenden Mieteinnahmen und fällt damit unter § 24 Nr. 1 Buchst. a in Verbindung mit § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Der BFH hat damit seine jahrzehntelange Rechtsprechung aufgegeben, nach der eine solche Ablösung als nicht steuerbare Vermögensumschichtung galt. Ob der Verzicht freiwillig oder unter Druck erfolgt, spielt keine Rolle; die Finanzverwaltung ist bis zu einer Anpassung ihres Erlasses aber weiterhin an die alte, günstigere Auffassung gebunden.

Der entgeltliche Nießbrauchsverzicht bezeichnet die Aufgabe eines Nießbrauchsrechts gegen Zahlung eines Ablösebetrags. Ein Nießbrauch nach § 1030 BGB berechtigt den Berechtigten, die Nutzungen einer Sache zu ziehen, bei einer Immobilie also vor allem die Mieterträge. Verzichtet er auf dieses Recht, stellt sich die Frage, ob die dafür erhaltene Gegenleistung Wertersatz für ein aufgegebenes Wirtschaftsgut oder Kompensation für entgehende Einnahmen ist. Von dieser Einordnung hängt die Steuerbarkeit nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG ab.

Ist die Entschädigung für den Verzicht auf einen Nießbrauch einkommensteuerpflichtig?

Ja, sofern der Nießbraucher das Grundstück im Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Der BFH hat das im Urteil vom 10.10.2025 (IX R 4/24) im amtlichen Leitsatz festgehalten: „Das Entgelt für den Verzicht auf die Ausübung eines Nießbrauchsrechts an einem dem Privatvermögen zugehörigen Grundstück ist eine steuerbare Entschädigung gemäß § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG, wenn der Nießbraucher das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt.“

Maßgeblich ist die wirtschaftliche Betrachtung. Nutzt der Nießbraucher sein Recht dazu, das Grundstück zu vermieten und daraus Erträge zu erzielen, dann ersetzt die Ablösesumme den ohne den Verzicht fortlaufenden Zufluss an Mieteinnahmen. Der Gesetzeswortlaut trägt diese Sicht. Nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG gehören zu den Einkünften auch „Entschädigungen, die gewährt worden sind als Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen“. Genau diese Funktion erfüllt der Ablösebetrag, wenn die laufende Vermietung der wirtschaftliche Kern des aufgegebenen Rechts war.

Ausgangspunkt war ein Sachverhalt, in dem der Nießbraucherin ein lebenslanges Recht an einem Grundstück zustand, das sie selbst vermietete. Nachdem der Eigentümer das Objekt veräußert hatte, verzichtete sie gegen Entschädigung auf ihr Recht. Die tatsächliche Vermietung durch die Berechtigte selbst ist dabei die entscheidende Schwelle. Wird das Objekt vom Eigentümer und nicht vom Nießbraucher vermietet, greift die Argumentation des BFH nicht ohne Weiteres.

Warum ordnet der BFH die Zahlung als Entschädigung und nicht als privates Veräußerungsgeschäft ein?

Weil § 23 Abs. 2 EStG der Entschädigungsbesteuerung Vorrang vor der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft einräumt. Das Finanzamt hatte die Ablösung zunächst als privates Veräußerungsgeschäft nach § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG erfasst. Der BFH stellte klar, dass der Tatbestand des § 24 Nr. 1 Buchst. a in Verbindung mit § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG vorrangig ist.

Diese Weichenstellung wird in der Beratungsdiskussion oft übersehen, obwohl sie über die gesamte Rechtsfolge entscheidet. Als privates Veräußerungsgeschäft wäre die Ablösung nur innerhalb der Haltefrist des § 23 EStG steuerbar gewesen, außerhalb dagegen steuerfrei. Über § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG entfällt diese zeitliche Grenze; die Entschädigung ist als Ausfluss der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unabhängig von einer Haltefrist steuerbar. Für die Praxis verschiebt sich damit die gesamte Prüfungslogik.

Dem Einwand, das Nießbrauchsrecht sei ein eigenständiges Wirtschaftsgut, dessen Aufgabe vergütet werde, ist der BFH entgegengetreten. Losgelöst von der Nutzung zur Einkünfteerzielung komme dem Recht kein eigenständiger wirtschaftlicher Wert zu. Auch das gegenüber Dritten wirkende Besitzrecht nach § 1036 Abs. 1 BGB ändert daran nichts; es flankiert die Fruchtziehung durch Vermietung, trägt aber keinen davon trennbaren eigenen Gehalt. Aufgabe des Rechts und Kompensation der entgehenden Einnahmen lassen sich hier nicht auseinanderdividieren.

Kommt es darauf an, ob der Verzicht freiwillig oder erzwungen erfolgt?

Nein. Für die Steuerbarkeit nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG ist ohne Bedeutung, ob der Nießbrauchsberechtigte freiwillig verzichtet oder unter einer Druck- und Zwangssituation handelt. Der BFH hat das ungeschriebene Erfordernis einer Zwangslage, das ältere Entscheidungen für Entschädigungen aufgestellt hatten, für diesen Tatbestand aufgegeben.

Das ist durchaus mehr als eine dogmatische Feinheit. Bislang ließ sich die Steuerbarkeit einer Entschädigung mit dem Argument bestreiten, der Steuerpflichtige habe die Vereinbarung aus freien Stücken geschlossen. Diese Verteidigungslinie steht nun nicht mehr offen. Der BFH hat insoweit auch seine frühere Entscheidung vom 24.10.1990 (X R 161/88) aufgegeben; die zuvor abweichenden Senate haben auf Anfrage mitgeteilt, an ihrer Rechtsprechung nicht mehr festzuhalten. Damit ist die Frage höchstrichterlich geklärt und bietet für Gestaltungen kaum noch Spielraum.

Lässt sich die Steuerlast über die Tarifermäßigung des § 34 EStG abmildern?

Möglicherweise, denn der BFH hat den Fall zur Prüfung der Tarifermäßigung an das Finanzgericht zurückverwiesen. Fließt die Entschädigung zusammengeballt in einem Veranlagungszeitraum zu, kann es sich um außerordentliche Einkünfte nach § 34 Abs. 2 Nr. 2 EStG handeln, für die der ermäßigte Tarif nach § 34 Abs. 1 EStG, die sogenannte Fünftelregelung, in Betracht kommt.

Ob die Voraussetzungen vorliegen, ist Tatfrage und im zweiten Rechtsgang aufzuklären. Das Finanzgericht muss zudem feststellen, ob der Berechtigten im Zusammenhang mit der Entschädigung Werbungskosten entstanden sind, die die Einkünfte mindern. Für die Beratung folgt daraus eine doppelte Aufgabe. Die Steuerbarkeit dem Grunde nach ist geklärt, die Höhe der tatsächlichen Belastung hängt aber an der Tariffrage und am Werbungskostenabzug. Wer eine Ablösung verhandelt, sollte die Zusammenballung des Zuflusses und die Dokumentation etwaiger Werbungskosten von vornherein mitdenken. In der Rechtsbehelfspraxis zeigt sich, dass gerade die Fünftelregelung bei einmaligen, hohen Zuflüssen über den Unterschied zwischen tragbarer und prohibitiver Belastung entscheiden kann.

Was ändert sich gegenüber der bisherigen Rechtsprechung und dem BMF-Schreiben?

Die Ablösung eines Nießbrauchs an einer vermieteten Immobilie war nach bisheriger Auffassung nicht steuerbar; nun ist sie es. Der BFH wendet sich mit dem Urteil ausdrücklich gegen seine frühere Entscheidung vom 25.11.1992 (X R 34/89), gegen das BMF-Schreiben vom 30.9.2013, den sogenannten Nießbraucherlass, und gegen Stimmen im Schrifttum, die die Ablösung als steuerneutrale Vermögensumschichtung eingeordnet hatten.

Für die Praxis ist der Übergangszustand heikel. Die Finanzbehörden bleiben an das BMF-Schreiben als interne Verwaltungsvorschrift gebunden, bis dieses geändert oder aufgehoben wird. Ein Nichtanwendungserlass oder eine Anpassung des Nießbraucherlasses lag bis zuletzt nicht vor; das Schreiben vom 30.9.2013 war auch Mitte 2026 noch nicht zurückgezogen. Das führt zu einer Zweiteilung. Der einzelne Sachbearbeiter darf die alte Verwaltungsauffassung anwenden, während sich der Steuerpflichtige im Rechtsbehelf gegen die neue, für ihn ungünstigere BFH-Rechtsprechung nicht wehren kann und das Finanzgericht ihr folgen wird. Wer eine begünstigende Veranlagung erreichen will, muss also die Bindung der Verwaltung an ihren eigenen Erlass ins Kalkül ziehen.

Erfahrungsgemäß dauert es einige Zeit, bis die Verwaltung eine geänderte Rechtsauffassung in einem neuen Erlass nachvollzieht. Bis dahin sollten laufende Übergabe- und Ablöseverträge daraufhin geprüft werden, ob sie noch auf der überholten Prämisse der Steuerfreiheit beruhen.

Steuerliche Einordnung im Vergleich

Konstellation

Steuerliche Folge

Maßgebliche Norm

Steuerbar

Entgeltlicher Verzicht, Grundstück vom Nießbraucher selbst vermietet

Entschädigung für entgehende Mieteinnahmen

§ 24 Nr. 1 Buchst. a i.V.m. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG

Ja, einkommensteuerpflichtig

Entgeltlicher Verzicht, hilfsweise vom Finanzamt geprüft

privates Veräußerungsgeschäft

§ 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG

Nachrangig, hier verdrängt über § 23 Abs. 2 EStG

Unentgeltlicher Verzicht zu Lebzeiten

freigebige Zuwendung

ErbStG

Schenkungsteuerpflichtig

Wegfall durch Tod des Nießbrauchers

Erlöschen des Rechts

ohne Übertragungsvorgang

Grundsätzlich steuerneutral

Was dieser Beitrag nicht behandelt

Der Beitrag betrifft den entgeltlichen Verzicht an einem Grundstück des Privatvermögens, das der Nießbraucher selbst vermietet. Außen vor bleiben der unentgeltliche Verzicht, der als steuerpflichtige Schenkung zu würdigen ist, und der Wegfall des Rechts durch Tod des Berechtigten, der einkommensteuerlich grundsätzlich neutral bleibt. Ausdrücklich offengelassen hat der BFH, ob eine steuerbare Entschädigung auch dann vorliegt, wenn das Grundstück im Verzichtszeitpunkt vom Eigentümer und nicht vom Nießbraucher vermietet wird. Nießbrauch an Betriebsvermögen, an GmbH-Anteilen und grenzüberschreitende Konstellationen werden hier nicht erörtert.

Unsere fachliche Einschätzung

Der häufigste Fallstrick liegt in der stillen Fortgeltung des alten Erlasses. Wer eine Ablösung nach dem Muster früherer Jahre als steuerfrei kalkuliert, riskiert eine erhebliche Nachbelastung, sobald die Betriebsprüfung oder die Veranlagung die neue Rechtsprechung aufgreift. Kritisch ist außerdem die Verzichtsurkunde selbst. Fehlt eine Regelung zur Steuerlast, trägt der Nießbraucher die Einkommensteuer aus der Ablösesumme, während der zahlende Eigentümer den Bruttobetrag als aufgewendet betrachtet. In laufenden Nachfolgeplanungen mit Vorbehaltsnießbrauch verschiebt sich die Kalkulation spürbar, weil der spätere entgeltliche Ausstieg aus dem Nutzungsrecht nun eine einkommensteuerliche Belastung auslöst, die früher entfiel. Ein zweiter Prüfpunkt betrifft die Tarifebene. Ohne bewusste Gestaltung der Zusammenballung geht die Chance auf die Fünftelregelung verloren.

Häufige Fragen

Ist jede Ablösung eines Nießbrauchs jetzt steuerpflichtig?

Nein. Steuerbar ist die Entschädigung nach dem BFH-Urteil vom 10.10.2025 (IX R 4/24) dann, wenn der Nießbraucher das Grundstück im Verzichtszeitpunkt tatsächlich selbst vermietet und daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Für andere Konstellationen, etwa die Vermietung durch den Eigentümer, hat der BFH ausdrücklich nicht entschieden.

Nach welcher Vorschrift wird die Entschädigung besteuert?

Die Ablösesumme unterliegt als Entschädigung für entgehende Einnahmen der Einkommensteuer nach § 24 Nr. 1 Buchst. a in Verbindung mit § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Diese Einordnung geht der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft nach § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG wegen § 23 Abs. 2 EStG vor.

Spielt es eine Rolle, ob ich freiwillig verzichtet habe?

Nein. Der BFH verlangt für die Steuerbarkeit nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG keine Druck- oder Zwangssituation. Ob der Verzicht freiwillig oder unter wirtschaftlichem Druck erfolgt, ändert an der Steuerpflicht nichts.

Kann ich die Steuerlast senken?

Unter Umständen greift die Fünftelregelung nach § 34 Abs. 1 EStG, wenn die Entschädigung als außerordentliche Einkünfte im Sinne des § 34 Abs. 2 Nr. 2 EStG zusammengeballt in einem Jahr zufließt. Zusätzlich mindern nachgewiesene Werbungskosten die steuerpflichtigen Einkünfte. Beide Punkte sind im Einzelfall zu prüfen.

Muss das Finanzamt der neuen Rechtsprechung schon folgen?

Die Finanzämter sind bis zu einer Änderung des BMF-Schreibens vom 30.9.2013 an dessen günstigere Auffassung gebunden. Ein Rückzug oder eine Anpassung dieses Erlasses lag bis Mitte 2026 nicht vor. Im finanzgerichtlichen Verfahren ist dagegen die BFH-Rechtsprechung maßgeblich.

Was bedeutet das für bestehende Übergabeverträge mit Vorbehaltsnießbrauch?

Die Übertragung als solche bleibt unberührt; betroffen ist erst der spätere entgeltliche Verzicht auf das vorbehaltene Nutzungsrecht. Wird ein solcher Ausstieg erwogen, sollte die einkommensteuerliche Belastung der Ablösesumme von Beginn an eingeplant und im Vertrag zugeordnet werden.