Nachfolge & Generationswechsel

Beendigung der Betriebsaufspaltung: Wie das Betriebsgrundstück zum Buchwert in die GmbH kommt

10. September 2026

Autoren: Prof. Dr. Manzur Esskandari, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, Honorarprofessor an der Universität des Saarlandes, Lehrbeauftragter der Hochschule Osnabrück. Dr. Daniela Bick, LL.M. (Taxation), Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht, Lehrbeauftragte der Hochschule Osnabrück. REB Steuerberatung GbR, Osnabrück.

TL;DR

Eine Betriebsaufspaltung lässt sich beenden, indem das Besitzunternehmen die wesentliche Betriebsgrundlage, meist das Grundstück, zu Buchwerten gegen Gewährung neuer Anteile nach § 20 Abs. 2 UmwStG in die GmbH überführt. Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht an, wenn nach § 123 UmwG ausgegliedert und der Anwendungsbereich des § 6a GrEStG gewahrt wird, was eine fünfjährige Vorbehaltens- und Nachbehaltensfrist mit einer Beteiligungsquote von mindestens 95 Prozent voraussetzt. Nach der Ausgliederung beschränkt sich die GmbH auf die Vermietung und kann die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 ff. GewStG in Anspruch nehmen. Der entscheidende Fehler wäre, statt auszugliedern bloß zivilrechtlich einzubringen, denn das löst Grunderwerbsteuer aus.

Wann stellt sich die Frage nach der Beendigung einer Betriebsaufspaltung?

Die Frage wird akut, sobald der operative Betrieb veräußert werden soll, das Grundstück aber im Vermögen bleibt. Solange Besitz- und Betriebsunternehmen personell und sachlich verflochten sind, besteht die Betriebsaufspaltung. Fällt eine dieser Voraussetzungen weg, wird das Betriebsgrundstück aus dem Betriebsvermögen entnommen, und die stillen Reserven sind zu versteuern. Genau das gilt es zu vermeiden.

Der Ausgangsfall macht die Konstellation greifbar. Herr Falk ist seit mehr als fünf Jahren alleiniger Gesellschafter der Falk Bauunternehmung GmbH und hält seine Beteiligung zu 100 Prozent. Das Betriebsgrundstück steht in seinem Alleineigentum, er vermietet es seit ebenfalls mehr als fünf Jahren an die GmbH, was die Betriebsaufspaltung begründet. Der laufende Betrieb wirft in den letzten Jahren kaum noch Gewinn ab. Ein Kaufinteressent würde den Geschäftsbetrieb im Wege des Asset Deals gegen Zahlung von 75.000 Euro übernehmen, allerdings ohne das Grundstück. Dieses möchte er nur anmieten.

Verkauft die GmbH schlicht ihren Betrieb, endet die Betriebsaufspaltung, und Herr Falk realisiert die stillen Reserven im Grundstück. Der bessere Weg trennt die beiden Vorgänge und bringt das Grundstück vorher steuerneutral in die GmbH.

Wie kommt das Betriebsgrundstück steuerneutral in die GmbH?

Der Schlüssel ist die Buchwertüberführung. Das Besitzunternehmen überführt die wesentliche Betriebsgrundlage, hier den Grundbesitz, zu Buchwerten gegen Gewährung neuer Anteile nach Maßgabe des § 20 Abs. 2 UmwStG in die GmbH. Es werden keine stillen Reserven aufgedeckt, weil das Grundstück mit seinem bisherigen Buchwert fortgeführt wird und Herr Falk im Gegenzug neue Anteile an der GmbH erhält.

Damit dieser Weg zugleich grunderwerbsteuerfrei bleibt, muss die Überführung als Ausgliederung nach § 123 UmwG ausgestaltet werden. Konkret läuft das in zwei Schritten:

Eintragung als eingetragener Kaufmann. Herr Falk lässt sich zunächst als e.K. im Handelsregister eintragen. Das kann Diskussionen mit dem Register auslösen und sollte deshalb vorbereitet sein.

Ausgliederung zu Buchwerten. Nach der Eintragung gliedert er das Besitzunternehmen auf die Falk Bauunternehmung GmbH zu Buchwerten aus.

Umwandlungssteuerlich ist anlässlich der Ausgliederung des Besitzunternehmens ein Antrag nach Ziff. 20.09 AEUmwStG zu stellen, weil die bereits gehaltenen GmbH-Anteile zurückbehalten werden. Ohne diesen Antrag ist die saubere Buchwertfortführung gefährdet.

Warum fällt bei der Ausgliederung keine Grunderwerbsteuer an?

Weil die Ausgliederung den Anwendungsbereich des § 6a GrEStG eröffnet. Diese Konzernklausel gilt unter anderem für Umwandlungsvorgänge, soweit sie eine Grunderwerbsteuerbarkeit nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG auslösen. Damit die Befreiung trägt, müssen die weiteren Voraussetzungen des § 6a GrEStG eingehalten werden, insbesondere die fünfjährige Vorbehaltens- und Nachbehaltensfrist.

Die Vorbehaltensfrist ist im Ausgangsfall erfüllt. Herr Falk hält seit mehr als fünf Jahren 100 Prozent der Anteile, er ist beherrschendes Unternehmen, die GmbH ist beherrschtes Unternehmen. Für die Nachbehaltensfrist muss er nach der Ausgliederung darauf achten, die gesetzlich geforderte Beteiligungsquote von 95 Prozent fünf Jahre lang nicht zu unterschreiten. Ein Anteilsverkauf unter diese Schwelle innerhalb der Frist würde die Grunderwerbsteuer nachträglich auslösen.

Der entscheidende Fehler: Einbringung statt Ausgliederung

Hier entscheidet sich, ob die Gestaltung gelingt. Die bloße zivilrechtliche Einbringung des Grundstücks würde eine Grunderwerbsteuerpflicht nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG auslösen, für die die Steuerbefreiung des § 6a GrEStG grundsätzlich nicht eröffnet ist. Wer in dieser Lage eine Einbringung statt einer Ausgliederung wählt, begeht einen Beratungsfehler, der zur Einstandspflicht führen kann. Die Wahl der richtigen Umwandlungsform ist deshalb kein formaler Nebenpunkt, sondern der Kern der Gestaltung.

Was passiert nach der Ausgliederung mit der GmbH?

Erst nach der Ausgliederung wird der Betrieb verkauft. Die GmbH veräußert ihren Geschäftsbetrieb ohne das Grundstück im Wege des Asset Deals gegen Zahlung von 75.000 Euro. Danach beschränkt sich ihr Geschäftsgegenstand auf die Vermietung der Immobilie.

Damit öffnet sich die erweiterte Gewerbesteuerkürzung. Sofern die Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 S. 2 ff. GewStG vorliegen, kann die GmbH ihren Vermietungsertrag fortan von der Gewerbesteuer freistellen. Aus einer operativ tätigen, kaum noch profitablen Bau-GmbH wird so eine reine Vermietungsgesellschaft mit einer erheblich günstigeren laufenden Besteuerung.

Welche zivilrechtlichen Risiken sind vorher zu prüfen?

Die steuerliche Eleganz nützt wenig, wenn im Betrieb Altlasten schlummern. Gerade bei einem Bauunternehmen sollte sorgsam geprüft werden, ob und welche latenten zivilrechtlichen Haftungsrisiken der GmbH noch aus ihrer operativen Zeit herrühren, etwa aus Garantie und Gewährleistung aus zurückliegenden Bauprojekten. Diese Risiken bleiben bei der GmbH, wenn sie nach dem Asset Deal als Vermietungsgesellschaft fortbesteht.

Bestehen solche Risiken und reichen die vom Käufer des Unternehmens gegebenen Garantien nicht aus oder sind sie nicht hinreichend belastbar, kann das der Umsetzung des vorgestellten Weges entgegenstehen. Die zivilrechtliche Prüfung gehört deshalb an den Anfang, nicht ans Ende der Überlegung.

Wann ist die Ausgliederung zur Neugründung die bessere Variante?

Es gibt eine zweite Route. Die Betriebsaufspaltung lässt sich auch dadurch beenden, dass das Besitzunternehmen, dann unter Einschluss der Anteile an der Betriebs-GmbH, auf eine hierzu uno actu anlässlich der Ausgliederung begründete neue GmbH ausgegliedert wird. Diese Ausgliederung zur Neugründung kann sinnvoll sein, wenn eine bestehende Zielgesellschaft nicht zur Verfügung steht oder die Anteile an der operativen GmbH mit übergehen sollen.

Grunderwerbsteuerlich ist auch dieser Weg über § 6a GrEStG begünstigt. Dass die Vorbehaltensfrist des § 6a S. 4 GrEStG bei einer Neugründung umwandlungsbedingt nicht eingehalten werden kann, steht der Begünstigung nicht entgegen, weil die neue Gesellschaft im selben Vorgang entsteht.

Haftungsfalle Vorratsgesellschaft

An dieser Stelle lauert ein teurer Irrtum. Entsteht die übernehmende GmbH nicht just anlässlich der Ausgliederung zur Neugründung, sondern wurde sie kurz vorher gegründet, etwa als Vorratsgesellschaft, wird für den Regelfall die fünfjährige Vorbehaltsfrist nicht eingehalten. Der Grundstücksübergang auf die GmbH ist dann grunderwerbsteuerpflichtig. Wer aus vermeintlicher Vorsicht eine Gesellschaft auf Vorrat hält und erst danach ausgliedert, verliert genau die Befreiung, um deretwillen die Neugründung gewählt wurde.

Rechtsstand: September 2026

Häufige Fragen zur Beendigung der Betriebsaufspaltung

Warum sollte der Betrieb erst nach der Ausgliederung verkauft werden?

Weil der Verkauf des Betriebs die Betriebsaufspaltung beendet und die stillen Reserven im Grundstück aufdeckt. Wird das Grundstück vorher zu Buchwerten in die GmbH ausgegliedert, bleibt diese Realisierung aus.

Was unterscheidet die Ausgliederung von einer Einbringung?

Die Ausgliederung nach § 123 UmwG eröffnet die Grunderwerbsteuerbefreiung des § 6a GrEStG. Die bloße zivilrechtliche Einbringung löst dagegen Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG aus, für die § 6a grundsätzlich nicht gilt.

Wie lange muss die Beteiligung nach der Ausgliederung gehalten werden?

Fünf Jahre. Innerhalb dieser Nachbehaltensfrist darf die Beteiligungsquote von 95 Prozent nicht unterschritten werden, sonst entsteht die Grunderwerbsteuer nachträglich.

Kann die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach dem Umbau genutzt werden?

Ja, sofern die Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 S. 2 ff. GewStG vorliegen. Nachdem sich der Geschäftsgegenstand auf die Vermietung beschränkt, ist der Weg dorthin regelmäßig eröffnet.

Ist eine Vorratsgesellschaft als Zielgesellschaft geeignet?

Für die Ausgliederung zur Neugründung nicht. Wurde die GmbH vorher als Vorratsgesellschaft gegründet, ist die Vorbehaltsfrist im Regelfall nicht erfüllt, und der Grundstücksübergang wird grunderwerbsteuerpflichtig.